Comment financer ses travaux ?

Comment bien préparer ses travaux ?

Suivant la nature de votre projet, le budget et le standing de votre rénovation vont varier. Nous vous conseillons de réfléchir de façon globale à votre projet et de toujours répondre aux questions suivantes, qui vont vous permettre de définir un budget travaux adapté à votre projet :

• Si je dois vendre mon bien après travaux, combien me rapporterait-il ? 

Exemple : appartement à Lyon de 80m² acheté 250 000€ (plus 20 000€ de frais d’acquisitions). Potentiel de vente après rénovation 350 000€. Plus-value brut 100 000€.

• Si je le loue après rénovation, quelle rente pourrais-je en tirer ? 

Exemple : appartement à Lyon de 80m² acheté 250 000€ (plus 20 000€ de frais d’acquisitions). Potentiel de loyer après rénovation 1 500€/mois. Rente brute 506€/mois (crédit de 994€/mois sur 25 ans, à un taux de 1,65% avec 10% d’apport).

Nous vous conseillons de faire plusieurs devis pour comparer les prix, rencontrer différents artisans et peaufiner votre budget travaux. Un devis ne vous engage en rien auprès de l’artisan. Ces devis vous serviront en cas de financement auprès d’une banque ou pour monter des dossiers d’aides. Avant d’accepter de travailler avec un artisan, vous devez réfléchir au mode de financement de vos travaux.

À travers cet article nous vous présenterons différentes solutions et stratégies de financement pour la réalisation de vos travaux.

Épargne, prêt personnel et avance sur héritage

Apport personnel

Le financement des travaux en fonds propres est, lorsque l’on en a les moyens (épargne, capital détenu dans un livret A, PEA, AV…), la solution de facilité. En effet, il vous suffit de payer directement l’artisan ou les matériaux avec vos fonds sans l’accord préalable d’un organisme prêteur. De plus, cela vous évite de payer des intérêts si vous aviez contracté un crédit pour la réalisation de vos travaux.

Lors d’un achat immobilier, en cas de recours au crédit, il faut anticiper que la banque va certainement vous demander un apport. Ce dernier représente couramment 10% de la valeur du bien en apport afin de régler les frais annexes (frais d’acquisition, frais de dossier, frais de garantie…). Si vous financez vos travaux en fonds propres et que la banque vous demande un apport pour le financement de votre bien : votre épargne peut s’avérer finalement insuffisante. Vous serez alors contraint de revoir votre budget travaux à la baisse ou de faire appel à un autre moyen pour les financer (voir plus bas).

Il est plus intéressant de consacrer vos fonds de côté à l’investissement et de contracter un crédit pour vos travaux. En effet, les véhicules d’investissement comme l’assurance-vie ou le PEA apportent des rendements bien supérieurs aux taux d’emprunt actuels. De plus, vous gardez votre épargne disponible en cas d’imprévus et votre banquier comprendra que vous préférez jouer la sécurité.

L’assurance vie a en moyenne une performance de 3,10% en 2021. Quand le taux moyen des crédits est de 1,06% en 2021. En laissant vos fonds en assurance-vie, les intérêts acquis vous permettent de payer vos intérêts de crédit. Avec 10 000€ placés vous avez débloqué 10 000€ d’emprunt tout en gagnant 204€ d’intérêts par an.

‍ Pour en savoir plus : Crédit immobilier : faut-il nécessairement un apport personnel ?

Prêt entre particuliers

Un de vos proches est enclin à vous prêter des fonds pour le financement de vos travaux ? Que ce soit vos parents ou un ami, au-delà de 5 000€ cette pratique est réglementée. Pour éviter tout litige entre les deux parties, il est important de le contractualiser par un écrit, peu importe la somme. Il vous faudra renseigner le montant emprunté, la durée, les mensualités et leur fréquence ainsi que le taux d’intérêt. Pour des sommes importantes nous vous conseillons de vous rapprocher de votre notaire pour garantir l’authenticité du contrat. Les intérêts perçus par le prêteur sont à ajouter à sa déclaration de revenus.

Ce type de prêt vous permet de financer tous types de travaux et peut s’avérer intéressant suivant les conditions conclues avec le préteur. Vous pouvez ainsi obtenir de meilleures conditions que les financements classiques. Cependant c’est également une source de litiges, il faut donc être très prudent et surtout très clair sur les modalités du prêt.

Vous pouvez vous aider de ce modèle de reconnaissance de prêts entre particuliers

Avance sur héritage et donation

Un proche peut également décider de vous transmettre de son vivant une partie de ses liquidités. Une donation manuelle permet d’aider son enfant ou ses petits enfants en donnant des biens mobiliers. Vous pouvez alors recevoir jusqu’à 31 865€ en cash sans être imposé (ou 100 000€ en valeur pour les autres biens).

Cette pratique doit cependant faire office d’une déclaration à l’administration fiscale dans le mois qui suit la donation. Nous vous conseillons de vous rapprocher de votre notaire afin de prendre en compte plusieurs paramètres (fiscalité, souhait de léguer avant l’héritage ou non…). La notion d’équité est importante, votre notaire saura vous conseiller sur le bon partage entre les différents héritiers.

Pour en savoir plus sur la fiscalité de succession : Les droits de succession : calculs et abattements

Aides pour la réalisation de travaux

En France de nombreuses aides pour la réalisation de travaux sont proposées. Il est intéressant de regarder si vos travaux ne sont pas éligibles à ces dernières, ce qui fera baisser votre budget travaux.

Aides de l’État

En France de nombreuses aides pour la réalisation de travaux peuvent être accordées. Le simulateur de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) vous indique les aides dont vous pouvez bénéficier dans le cadre de la rénovation énergétique de votre logement.

Elles peuvent s’avérer intéressantes puisque MaPrimeRénov’ propose jusqu’à 10 000€ d’aide pour l’installation d’une pompe à chaleur géothermique. Ces aides dépendent pour la plupart de votre revenu fiscal de référence (RFR). Pour être éligible, votre logement doit être bâti depuis plus de 15 ans (ou 2 ans pour remplacement d’une chaudière au fioul).

Aides des collectivités locales

De nombreuses aides sont accordées en local. Afin d’obtenir des informations plus précises nous vous invitons à consulter le site de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil). Ces aides sont dédiées aux travaux de rénovation énergétique, d’adaptation et de mise aux normes de votre logement. Elles sont accordées aux propriétaires occupants, aux bailleurs ainsi qu’aux copropriétaires.

De nombreuses contraintes viennent cependant noircir l’idée de toucher des aides de l’État et des collectivités. Vous devez faire réaliser vos travaux par des entreprises certifiées, notamment reconnues garant de l’environnement (RGE). Puis, ouvrir un dossier auprès des entités proposant des aides (Anah, Anil etc.) et enfin envoyer vos factures après réalisation des travaux. Vous recevrez un crédit d’impôt ou un règlement dans le cas d’acceptation de votre dossier.

Certificat d’économie d’énergie

Le certificat d’économie d’énergie (CEE) est un dispositif du ministère de la transition écologique. Les CEE sont obtenus par toute personne physique et morale réalisant des opérations d’économie d’énergie. Seuls les fournisseurs d’énergie (électricité, gaz, fioul…) sont contraints d’obtenir des CEE. Les certificats d’économie d’énergie peuvent être vendus entre les particuliers et professionnels.

Les fournisseurs d’énergie proposent donc des aides aux particuliers pour la réalisation de travaux d’économie d’énergie afin d’obtenir des CEE. Pour cela, il faut que vous soyez propriétaire ou locataire d’un logement construit depuis plus de 2 ans. Les travaux éligibles sont les opérations standardisées d’économie d’énergie (isolation combles, toiture, murs, planchers, fenêtres isolantes…).

Ce sont les aides les plus simples à obtenir par la simplicité des démarches. En effet, les fournisseurs d’énergie proposent souvent un service dédié qui simplifie les démarches. Pour ce faire, rapprochez-vous d’un fournisseur d’énergie proposant ce type d’aides. Ils proposent une liste de partenaires qualifiés RGE qui, après réalisation des travaux, informera le fournisseur d’énergie. Le versement de l’aide peut se faire par virement, déduction de vos factures d’énergie ou sous une autre forme (bon d’achat, avantages, réductions…).

Tableau récapitulatif des aides

Crédit de l’État et prêts d’amélioration

Prêt à l’amélioration de l’habitat de la Caf

Pour la réalisation de travaux d’amélioration de l’habitat (rénovation, isolation thermique) de votre résidence principale, la caisse d’allocation familiales (Caf) peut vous accorder un prêt. Pour être éligible vous devez également bénéficier d’une aide de la Caf.

Le montant du crédit s’élève à 1 067€ mais peut atteindre 10 000€ pour certaines professions. Le taux du crédit est fixé à 1% sur les 3 ans maximums d’emprunt (10 pour les assistantes maternelles), le début des mensualités commence au bout de 6 mois.

L’avantage principal de ce prêt est qu’il permet de réaliser ses travaux soit même en fournissant un devis de vos fournitures. Vous pouvez aussi faire réaliser vos travaux par un professionnel. Ce dispositif ne s’adressant qu’aux bénéficiaires de prestation de la Caf, il ne concerne donc qu’une minorité d’investisseurs.

Éco-prêt à taux zéro

Ce prêt est destiné aux propriétaires occupants et bailleurs afin de financer des travaux de rénovation et diffère suivant la nature de ces travaux. On peut citer :

• La réhabilitation d’un système d’assainissement non collectif;
• L’amélioration du niveau de performance énergétique;
• L’isolation et l’installation d’équipements pour l’utilisation d’énergies renouvelables sont ainsi éligibles à l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ).

Si vous passez par une société civile immobilière (SCI), soumise à l’impôt sur les revenus et comportant uniquement des personnes physiques, vous êtes également éligible. Dans tous les cas, vous devez faire appel à une société certifiée RGE pour la réalisation de vos travaux. 

Vous pouvez ainsi emprunter entre 7 000€ et 50 000€ sur 15 à 20 ans suivant la nature de vos travaux. Le taux d’emprunt est pris en charge par l’État vous avez donc un taux fixe de 0% sur l’ensemble de la période d’emprunt.

La demande de prêt se fait auprès d’une banque conventionnée par l’État. Celle-ci sera traitée au même titre qu’un prêt classique, votre endettement et vos capacités d’emprunt doivent donc être vérifiés en amont. Ce prêt offre plusieurs avantages. Tout d’abord vous n’avez pas d’intérêts d’emprunt, ni de frais de dossier. De plus  en cas de remboursement anticipé ou de déblocage fractionné (sous présentation de factures), aucun frais ne vous seront imposés.

Durant la période de remboursement vous ne pouvez ni louer votre bien en location courte durée, ni le transformer en local commercial ou l’utiliser comme résidence secondaire.

Prêt travaux à taux zéro

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt subventionné par l’État. Il est conçu pour que vous deveniez propriétaire de votre résidence principale. Ainsi vous ne devez pas être propriétaire de votre résidence principale et ce depuis plus de deux ans. Le PTZ intervient en complément d’un autre prêt (prêt conventionné, prêt immobilier bancaire, PEL…). Votre bien doit être situé en zone B2 ou C (pour connaître votre zone rendez-vous sur le site du service public) et doit être utilisé pour :

• L’achat et les travaux;
• L’achat avec un contrat de vente d’immeuble à rénover;
• L’achat et les travaux avec un contrat de location-accession à la propriété immobilière.

Pour avoir droit au PTZ vos revenus ne doivent pas excéder un certain montant. Il varie suivant la zone géographique et le nombre d’occupants. Ce sont vos revenus fiscaux de référence deux ans avant le PTZ (n-2) qui sont à prendre en compte.

Le PTZ peut représenter jusqu’à 40% dans une limite de 101 200€ du coût total de votre opération. La durée du prêt dépend également de vos revenus. Ainsi, plus ils sont élevés, plus la durée de prêt est courte. La durée maximum étant 25 ans.

Ce type de financement s’obtient par un organisme préteur conventionné par l’État. Vos capacités d’emprunt sont donc analysées au même titre qu’un emprunt bancaire classique. Avec le prêt à taux zéro vous devez rembourser le capital prêté mais les frais annexes et les intérêts de votre prêt sont réglés par l’État. Contraignant, car il vient en complément d’un autre prêt, il peut rester intéressant pour diminuer l’impact des intérêts et frais de dossier.

Le site officiel de l’Anil vous propose un simulateur de PTZ.

Prêt épargne logement PEL et CEL

Depuis mars 2011, si vous avez souscrit à un plan épargne logement (PEL) ou un compte épargne logement (CEL), depuis plus de 3 ans, vous êtes éligible au prêt épargne logement. Uniquement pour votre résidence principale, ils peuvent vous permettre de financer l’achat ou la construction de votre résidence principale (RP), l’achat d’un terrain pour la construction de votre RP ou certains travaux de réparation ou d’amélioration (surélévation, économie d’énergie…).

Le montant du crédit qui peut vous être accordé correspond au total des intérêts acquis depuis l’ouverture du PEL multiplié par 2,5. Vous pourrez ainsi emprunter jusqu’à 92 000€ avec une durée comprise entre 2 à 15 ans. Votre banquier est en mesure de vous présenter des simulations suivant différents scénarii.

Comme pour le crédit immobilier, la banque peut vous demander une garantie et une assurance emprunteur. Les taux d’intérêts d’emprunt sont plutôt élevés : ils sont basés sur les taux d’intérêts que vous avez touchés pendant la période d’accumulation de votre PEL et CEL auxquels on ajoute une commission de 1,2%. Pour rappel, un PEL ouvert depuis Août 2016 bénéficie d’un taux de 2,20% !

Si un membre de votre famille à ouvert un CEL ou PEL il peut vous céder ses droits. Le donataire récupère alors son capital, les intérêts et la prime d’État.

Tableau récapitulatif des prêts d’État

Crédit bancaire

Prêt travaux

Le prêt travaux est un crédit à la consommation contracté auprès d’un organisme prêteur. Vous pouvez financer tous types de travaux et le déblocage des fonds se fait sous présentation de factures.

Le montant du prêt peut atteindre 75 000€ sur une durée de 10 ans avec des taux d’emprunts élevés. Ce type de crédit est accordé par les banques de la même manière qu’un crédit immobilier classique. Votre taux d’endettement et vos capacités de remboursement seront donc étudiés (salaires, charges, crédit en cours …).

Bien que facile à obtenir, c’est l’organisme préteur qui décide du taux du crédit. On voit donc, sur le marché du crédit à la consommation, des taux allant de 0,41% à 21,14%. Il est important de. noter que les durées d’emprunts sont courtes et vous devez régler des frais de dossier.

Pour en savoir plus : Tout savoir sur les crédits et l’emprunt

Prêt développement durable

C’est un crédit contracté auprès d’un organisme prêteur. Il a différentes appellations commerciales mais conserve le même but : vous permettre de financer vos travaux d’amélioration visant à réduire votre consommation énergétique. Les matériaux et équipements doivent préserver l’environnement et vous permettre de faire des économies d’énergie. Le bien ciblé doit être achevé depuis plus de deux ans et l’achat des matériaux et les travaux doivent être réalisés par un professionnel RGE.

Globalement nous avons observé qu’il était possible de se faire prêter jusqu’à 50 000€ sur 12 ans ou 25 000€ sur 35 ans avec des taux compris entre 3,5 à 6,5%.

Les taux d’intérêts varient selon les banques mais sont plus faibles que les crédits à la consommation et leur durée est plus longue. Il est possible d’emprunter différents montants sur différentes périodes. Des frais de dossier jusqu’à 500€ sont applicables.

Prêt immobilier

Lorsque vous achetez un bien vous pouvez inclure un budget travaux dans votre demande de financement. Les propriétaires qui font le choix de rénover leur logement plutôt que de déménager peuvent également bénéficier du prêt immobilier classique. En effet, les travaux d’amélioration, de transformation (conversion d’un garage en zone habitable) ou un agrandissement peuvent faire l’objet d’une demande de prêt.

Le taux d’emprunt médian est de 1,37% (en 2022 pour un prêt sur 25 ans), plutôt intéressant comparé aux autres possibilités de financements classiques. Vous pouvez étaler vos mensualités sur 25 ans et débloquer un budget supérieur à 75 000€.

Pour ce type de prêt vous devez souscrire à une assurance emprunteur (décès et invalidité ou perte d’emploi) et l’organisme prêteur peut également exiger des garanties (hypothèque, caution…). Des pénalités pour remboursement anticipé peuvent être facturées et vous devez régler des frais de dossier. Les travaux doivent, dans la plupart des cas, être exécutés par des professionnels du bâtiment. 

Dès lors que vous obtenez ce type de crédit vous pouvez également demander un différé de crédit. C’est-à-dire que vous avez accès au capital emprunté mais vous ne commencerez à rembourser le prêt qu’après un certain temps. Dans le cadre de la construction de votre bien, vous pouvez demander jusqu’à 3 ans de différé de crédit.

Tableau récapitulatif des prêts bancaires

Conclusion

De nombreuses solutions sont envisageables quant au financement de vos travaux de rénovation ou d’amélioration. L’épargne, le prêt entre particuliers et l’avance sur héritage sont des solutions de facilité mais ne sont pas optimisées pour les investisseurs. Les aides et crédits de l’État sont compliqués à obtenir mais sont intéressants pour optimiser votre opération. Le crédit bancaire se situe entre deux mondes et semble plus adapté pour l’investisseur immobilier.

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