Crédit immobilier : faut-il nécessairement un apport personnel ?

L’essentiel à retenir

• Un apport personnel correspond au montant minimum qu’un particulier doit apporter pour bénéficier d’un crédit.

• L’apport peut prendre la forme d’une épargne personnelle, d’un héritage ou d’un prêt.

• Plus votre apport est important et plus les conditions d’emprunts sont favorables.

• ‍♂️ Les jeunes actifs en CDI, les investisseurs avec un capital financier important ou les propriétaires de biens immobiliers en location ont un accès simplifié au crédit sans apport.

• ✅ La qualité de votre dossier (statut professionnel, historique bancaire, épargne de sécurité et reste à vivre) reste le facteur déterminant pour l’octroi d’un crédit immobilier.

Comment se définit l’apport personnel ?

L’apport personnel est le montant que l’emprunteur investit lui-même dans son projet immobilier, grâce à ses fonds propres, c’est-à-dire non empruntés à la banque. 

Bon à savoir

En général, les établissements prêteurs considèrent que l’apport personnel doit s’élever à 10 % environ de la valeur du bien (5 % pour un achat dans le neuf). Il doit couvrir à minima les frais annexes à l’acquisition : frais de notaire, frais de dossier, ou encore frais d’agences.   

Cet apport peut être constitué de différentes sources telles que :

• une épargne personnelle mobilisable rapidement : comptes courants, Livret A, Plan d’Épargne Logement (PEL), Compte Épargne Logement (CEL), assurances-vie, vente d’actions etc;

• le produit de la revente d’un bien immobilier;

• un prêt-relais (avance de trésorerie consentie par une banque et destinée à financer l’acquisition d’un bien immobilier, dans l’attente de la revente d’un autre bien immobilier);

• un héritage, une donation;

• un prêt familial;

• le déblocage d’un Plan d’Épargne Entreprise (PEE) ou du Plan d’Épargne pour la Retraite Collectif (PER, anciennement PERCO);

• un Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour une acquisition dans le neuf;

• des prêts immobiliers complémentaires qui sont ponctuellement accordés par des organismes non bancaires. Ceux-ci peuvent être considérés comme des fonds propres par les banques.

Quels sont les avantages d’emprunter avec un apport personnel ?

Tout d’abord, l’apport personnel va rassurer votre banquier quant à votre capacité à rembourser votre emprunt. Il lui prouve que vous avez bien su gérer vos dépenses pour vous constituer une épargne. Vous démontrez ainsi que vous serez à priori en mesure de faire face aux remboursements à venir. L’apport lui témoigne également de votre implication dans le projet. En d’autres termes, si vous êtes prêt à y investir votre propre argent, c’est que vous y croyez. Cela l’incite à y croire aussi.

Par ailleurs, l’apport personnel constitue un bon levier de négociation. Dans la mesure où votre banquier voit son risque s’alléger, il sera plus enclin à vous accorder un meilleur taux et/ou la diminution voire la suppression des frais de dossier, des pénalités de remboursement anticipés, etc…

Dans ces conditions, il devient possible d’emprunter moins sur une durée moins longue. Ceci permet d’amoindrir vos charges de remboursement et d’améliorer ipso facto votre taux d’endettement futur. Ce dernier représente la part des charges d’emprunt dans vos revenus. Il peut être calculer ainsi : charges d’emprunt x 100 / revenus 

Peut-on obtenir un  crédit immobilier sans apport personnel ?

Selon l’ACPR (organe français de contrôle des banques et assurances), 14 % des crédits immobiliers ont été octroyés sans apport en 2019 (courbe rouge du graphique ci-dessus). Cette facilité s’avère donc relativement réduite et concerne majoritairement :

• Les jeunes actifs, plutôt primo accédants (c’est-à-dire qui acquièrent un bien immobilier pour la première fois) et en CDI. Dans leur cas, la banque peut accepter l’idée qu’ils n’aient pas encore eu la possibilité d’épargner;

• Ceux qui disposent de solides avoirs (portefeuille d’actions, assurances vie etc.) et qui souhaitent acheter une résidence principale tout en les conservant. Stratégie payante lorsque le taux de rendement des placements est supérieur au taux du prêt sans apport;

• Les investisseurs en locatif : les loyers servent à rembourser l’emprunt et l’opération apparaît donc moins risquée pour la banque. En outre, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus locatifs. Plus l’emprunt est élevé, plus les intérêts le sont aussi et donc plus les possibilités d’optimisation fiscale pour l’emprunteur sont intéressantes.

À noter

Il fut un temps où certains organismes de crédit finançaient à 110 % les investissements locatifs : 100 % de l’achat + les 10 % de frais y afférents. Cette pratique tend à devenir extrêmement rare. En effet, en cas d’interruption des loyers (toujours possible si l’on tombe sur de mauvais payeurs), le risque de non remboursement des échéances de crédit s’accroît. Or, si la valeur du bien évolue à la baisse (en cas de retournement du marché immobilier, par exemple), la banque n’est plus en mesure de récupérer sa créance sur le bien qu’elle a financé à 110 %.

Il existe un autre facteur pour lequel les banques accordent ces financements sans apport au compte-gouttes : le Haut Conseil de Stabilité financière (HCSF) a limité, en 2021, la part des revenus consacrés au remboursement d’emprunts à 35 % au maximum (tous crédits confondus). 

Certes, une inflation importante, durable et généralisée  favoriserait le respect de cette contrainte. En effet, lorsque les revenus augmentent, le poids relatif des échéances de crédit (fixes) diminue (c’est ce qui s’est passé dans les années 70 où le taux d’inflation pouvait atteindre 7-8 %). Aujourd’hui nous n’en sommes pas encore là. La hausse des prix ne devrait atteindre « que » 4,25 % en 2022 et elle ne concernera pas encore vraiment les salaires.

À l’heure actuelle, il est évident que l’absence d’apport personnel complique le respect de la consigne du HCSF. Les banques sont désormais très encadrées sur ce point et doivent justifier auprès du HCSF, les dérogations au respect de la règle.

Dans ce contexte, l’apport personnel reste donc largement plébiscité par les banques. Parmi celles qui sont néanmoins susceptibles d’accorder un crédit immobilier sans apport, figurent notamment la Caisse d’Épargne et la Banque Postale. 

Nos conseils pour emprunter avec ou sans apport personnel

Les préconisations pour optimiser votre demande de crédit sont les mêmes avec ou sans apport. Il est évident qu’elles sont encore plus prégnantes dans le second cas de figure. Il vous faudra particulièrement mettre en valeur :

• Un profil rassurant et/ou à potentiel : une situation professionnelle sûre (CDI), un bon niveau d’études etc. ;

• un historique bancaire irréprochable : pas de découverts non autorisés, ni d’incidents de paiement, souscription de produits bancaires ad-hoc (assurances, placements etc.) ;

• une épargne résiduelle (après opération immobilière) atteignant idéalement 3 à 6 mois de mensualités ;

• un « reste à vivre » suffisant, calculé selon la formule suivante : Revenus mensuels – Charges fixes (dont impôts + Remboursements de crédits) mensuelles.

Bon à savoir

D’une manière générale, les banques considèrent qu’un reste à vivre acceptable doit tourner autour 1 300 à 1 500 € par mois au minimum pour un couple (+ 300 à 500 € par enfant à charge) et de 750/800 € pour une personne seule. 

Certaines garanties sont à prévoir si vous n’avez pas d’apport personnel, telles que :

• la caution solidaire d’une tierce personne solvable  (membre de la famille);

• un nantissement : garantie portant sur un bien meuble (par exemple une somme d’argent), permettant à la banque qui en est bénéficiaire, de se rembourser en priorité sur le bien visé par la garantie, en cas problème;

• Une bonne capacité de remboursement : il s’agit du montant maximum que vous pouvez dédier aux remboursements de crédit. Elle se calcule de la manière suivante : Capacité de remboursement = (Total de vos revenus x 35 %) – Charges fixes.

Exemple : un couple avec des revenus mensuels de 6 000 € et des charges fixes s’élevant à 900€, aura une capacité de remboursement égale à 1200 € par mois (6000 € x 35% – 900 €). 

Astuce

Pour mettre en application ces conseils, vous pouvez vous faire accompagner par un courtier. Ce dernier vous aidera à trouver le partenaire financier idoine, à formater votre dossier et à décrocher un meilleur taux.

Pour aller plus loin, évaluez votre capacité d’emprunt

L’avis de la rédaction

Avec ou sans apport, ce qui intéresse, avant tout, votre partenaire financier c’est de s’assurer que vous allez bien le rembourser. Accessoirement, il va s’attacher à déterminer si vous allez représenter pour lui un « bon client », c’est-à-dire un bon potentiel d’opérations futures (placements et crédits). À vous de le conforter tout spécialement sur ces deux points ! Mais soyez réalistes, dans la grande majorité des cas, l’absence totale d’apport personnel risque fort de constituer un frein à l’octroi de votre crédit…Mieux vaut donc prendre le temps de vous constituer une épargne préalable.

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