Tout savoir sur les crédits et l’emprunt

Qu’est-ce qu’un crédit ?

Petit rappel technique

Un crédit représente la mise à disposition par un créancier (généralement une banque ou un établissement financier) d’une somme d’argent. En contrepartie, l’emprunteur devra rembourser cette somme avant une date déterminée et payer, au créancier, des intérêts. L’opération est fondée sur la confiance du prêteur en la capacité de remboursement de l’emprunteur, comme le souligne l’étymologie du terme crédit (participe passé du latin : « credere », croire). Toutes les caractéristiques du crédit sont matérialisées dans un contrat liant les 2 parties et indiquant clairement :

• le montant du capital emprunté
• le taux d’intérêt
• les modalités de remboursement : amortissable, le plus fréquemment utilisé, ou in fine 
• les frais de dossier et la prime d’assurance décès-invalidité
• l’échéance (date à laquelle l’emprunteur doit avoir remboursé ses dûs)
• Le montant des mensualités.

Comment s’endetter pour investir ? Les outils à votre disposition 

A chaque besoin correspond son type de crédit. Voici les différentes solutions auxquelles vous pouvez recourir, en fonction de vos objectifs. Si votre besoin concerne uniquement le financement de vos dépenses courantes ou petits achats, deux options s’offrent à vous :

• Le crédit renouvelable (ou revolving) : c’est une réserve d’argent mise à disposition du client sur une carte de crédit ou un compte. Utilisable partiellement ou en totalité, pour des besoins de trésorerie passagers, elle se reconstitue automatiquement à chaque remboursement

• Le découvert bancaire qui est une autorisation de solde négatif sur votre compte courant, pour un montant et à un taux convenus à l’avance.

Pour acquérir un bien d’équipement, les principales solutions sont :

• le crédit affecté : il ne peut être utilisé QUE pour financer un bien d’équipement particulier (voiture, ameublement, petits travaux etc.). D’un montant maximum de 75 000 € et doté d’un taux fixe, il est versé directement sur le compte du vendeur (et non sur le vôtre)

• la location avec option d’achat (ou leasing) : elle permet l’achat d’un véhicule neuf moyennant le paiement de loyers à la société de crédit. Elle offre la possibilité d’acquérir le véhicule à l’issue de la période de location

• le paiement fractionné de plus de 3 mois : gratuit ou payant, il est généralement pratiqué par les grandes enseignes de distribution.

Vous préférez disposer de fonds à utiliser comme bon vous semble, sans justification ? Dans ce cas, vous pourrez vous diriger vers :

• le prêt personnel : d’un montant maximum de 75 000 €, il peut s’utiliser en toute liberté. Ses mensualités sont constantes, son taux est fixe et sa durée varie de 3 mois à 7 ans.

• le prêt gagé sur un collatéral (c’est-à-dire sur une épargne détenue à la banque). D’un montant maximum égal à 50% du montant d’épargne investi et d’une durée de 3 ans, cette variante du prêt personnel peut permettre de financer un imprévu ou d’investir sur les marchés boursiers sans altérer la capacité d’endettement de l’emprunteur.

• le crédit participatif : nouveau venu, hors système bancaire et encore anecdotique, il met en relation des investisseurs disposant de fonds importants avec des particuliers à la recherche d’un crédit, via une plateforme dédiée.

Attention : emprunter dans cette catégorie de crédits pour réaliser un investissement boursier est tout à fait envisageable. Cependant, ce type d’opérations demeure risqué. Les taux des crédits à la consommation (de l’ordre de 5 %) sont souvent incomparablement plus élevés que ceux des crédits immobiliers. Ils nécessitent de facto un rendement (très) élevé pour que l’opération soit pertinente. Dès lors, il peut être plus prudent de se reporter sur les investissements immobiliers, moins sensibles et plus faciles d’accès.

Si vous souhaitez acquérir un bien immobilier (résidence principale ou investissement locatif), le crédit immobilier reste incontournable. Il s’agit d’un prêt à long terme destiné à financer uniquement l’achat (ou la construction) d’un bien immobilier, des parts de SCPI, un investissement locatif dans l’ancien ou le neuf ou encore des travaux sur un bien existant. Sa durée oscille entre 10 et 25 ans. 

En 2019, plus de 31 % des ménages français détenaient un crédit immobilier d’un montant moyen de 170 200 €. En 8 ans, les taux des crédits immobiliers ont chuté de 30 %, renforçant les opportunités d’effet de levier. Selon le Baromètre de Meilleurtaux.com, il est aujourd’hui possible  de s’endetter sur 20 ans, en France, entre 0,7 % et 1,04 %. 

Exemple : Si vous disposez d’une épargne de 100 000 € et d’un revenu total de 3000 € brut par mois, il vous sera bien difficile d’acquérir un bien immobilier au comptant, compte tenu du niveau des prix pratiqués actuellement (particulièrement en Île-de-France). En revanche, grâce au crédit et son effet de levier, vous pourrez emprunter 215 000 € sur 20 ans à 1% et vous constituer un patrimoine immobilier de 292 000 € (votre apport de 100 000 € + l’emprunt de 215 000 € – les frais de notaire 23 000 €). Il vous en coûtera 990 € par mois.

Pour connaître précisément votre capacité d’emprunt et d’achat, en fonction de vos propres critères financiers, il vous suffit de consulter l’un des nombreux simulateurs en ligne.

Les questions que vous devez vous poser avant de contracter un crédit immobilier :

• crédit in Fine (mensualités plus basses mais coût total plus élevé) ou amortissable (coût total moins élevé mais échéances plus importantes, le plus courant)

• avec ou sans apport : il est possible d’obtenir des crédits immobiliers pour investissement locatif sans apport. Lorsque le taux d’emprunt immobilier est inférieur au taux de rendement d’une assurance-vie, il peut être alors préférable de conserver l’apport personnel sur ce type de support. Pour un crédit immobilier destiné à l’achat d’un logement, l’apport personnel doit être de 10 % au minimum.

• avec ou sans apport : pour un crédit immobilier destiné à l’achat d’un logement, l’apport personnel doit être de 10 % au minimum.

En ce qui concerne l’investissement locatif, il est parfois possible d’obtenir des crédits immobiliers sans apport. Lorsque les taux d’emprunt sont bas, il peut s’avérer pertinent de conserver votre apport personnel pour le placer sur des produits d’épargne plus rémunérateurs que le taux de votre crédit immobilier. 

Exemple : si vous disposez d’un apport personnel de 100 000 € et souhaitez réaliser une opération immobilière de 215 000 €, vous pouvez :

• soit emprunter 115 000 € à 1 % et utiliser votre apport de 100 000 € pour compléter le financement
• soit emprunter 215 000 €, toujours à 1 %, et placer vos 100 000 € d’apport sur un support d’épargne rémunéré à un taux supérieur à celui de votre emprunt (par exemple le fonds euros d’un contrat d’assurance-vie rémunéré entre 1,25 et 1,65 %). Dans ce cas, vous empochez la différence de taux.

• taux fixe ou taux variable : le taux variable n’a pas de sens en période de taux bas. De plus, en taux fixe, les mensualités restent constantes alors que le loyer peut augmenter, allégeant d’autant la charge de l’emprunt.

Différences entre crédit In Fine et crédit amortissable

Qui contacter pour souscrire un crédit ?

Pour tous les types de crédit, vous pouvez approcher :

• les banques généralistes nationales : Société Générale, BNP Paribas, LCL, etc.
• les banques mutualistes ou coopératives : Crédit Mutuel, Caisses d’épargne
• les banques exclusivement en ligne : Boursorama, Fortuneo etc.

Pour les crédits immobiliers : 

Selon Opinion way, en 2020, 40 % des financements immobiliers passent par un courtier immobilier (60 % chez les jeunes !). Ceux-ci se chargent de dénicher le meilleur crédit auprès de différents établissements bancaires ou sociétés de financement de leur réseau. Ils négocient les frais de dossier, les frais d’assurance, etc. Il vous en coûtera, en moyenne et selon les courtiers, environ 1 % du montant du crédit (parfois forfaitisé autour de 1500 €). En contrepartie, l’économie sur le coût total du crédit pour un emprunt de 215 000 € peut atteindre 15 à 20 000 €.

Pour les prêts personnels sans justification uniquement :

• les assureurs et mutuelles pour les prêts personnels :  Axa, Allianz, etc.
• Younited pour le crédit participatif.

Pour les crédits à la consommation uniquement : 

• les enseignes commerciales : Carrefour Banque, Diac (Renault), etc.

• les organismes spécialisés : Sofinco, Cofidis, etc.

Comment optimiser votre demande de crédit ? 

Sur quels éléments statue la banque pour vous accorder un crédit ? 

Les principaux critères d’éligibilité sont les suivants :

• le statut administratif de l’emprunteur : avoir plus de 18 ans,  être résident français, jouir de ses droits civiques

• sa capacité d’endettement c’est-à-dire la somme qu’il est possible de consacrer au remboursement de ses dettes. Elle s’évalue par rapport à son taux d’endettement soit : l’ensemble des charges/revenus fixes nets x 100.

Pour mémoire, depuis le 1er janvier 2022, le taux d’endettement, tous crédits confondus ne doit pas dépasser 35% (assurances comprises) des revenus ;

• l’existence de garanties : caution, nantissement, hypothèque, assurance

• la confiance qu’inspire l’emprunteur quant à sa capacité à rembourser. Elle dépend essentiellement de son historique bancaire (montant du solde du compte, absence d’incidents), des produits d’épargne déjà détenus, des relations établies avec le banquier etc.

• le montant de son apport personnel, qui traduit son engagement et sa capacité à épargner. 

Quels sont les coûts/frais à prendre en compte ?

Le Taux Annuel Effectif Global, c’est-à-dire le coût réel d’un crédit (TAEG) permet de comparer les offres entre elles. Il comprend essentiellement : 

• les intérêts bancaires
• les frais de dossier et de garantie (hypothèque, assurance obligatoire).

Exemple : pour notre crédit de 215 000 € sur 20 ans à 1 %, le TAEG s’élève à 1,8 %, intégrant un taux d’assurance de 0,30 % et des frais de dossier/garanties de 5000 €. N’hésitez pas, là encore, à consulter les simulateurs.

Petite astuce : depuis la loi Lagarde de 2010, il est possible de souscrire son assurance décès-invalidité, liée à son emprunt, auprès d’un assureur extérieur à la banque prêteuse. Il peut donc s’avérer intéressant de réaliser un tour de marché.

Le taux d’intérêt proposé par la banque ou l’organisme financier varie, quant à lui,  selon :

• la nature du prêt
• sa durée
• son montant
• la qualité de l’emprunteur
• la politique commerciale de la banque qui l’octroie
• les taux directeurs définis par la Banque de France.

Attention : aux frais classiques peuvent s’ajouter :

• les pénalités de retard de paiement (autour de 3 % du capital restant dû)
• les pénalités de remboursement anticipé (3 % du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts au taux moyen du crédit). Celles-ci peuvent néanmoins faire l’objet d’une négociation avec votre interlocuteur financier.

Les crédits ouvrent-ils droit à des avantages fiscaux ?

Aujourd’hui, seuls les prêts réalisés dans le cadre d’investissements à but locatif donnent droit à crédit d’impôts ou à intérêts déductibles. Les investisseurs soumis au régime réel d’imposition (revenu foncier brut dépassant 15 000 euros) peuvent déduire les intérêts d’emprunt payés de leur imposition dans l’année de leurs revenus fonciers. 

L’avis de la rédaction

Vous l’aurez compris, il n’est pas toujours aisé de se repérer dans la jungle des crédits proposés et d’obtenir le plus adapté à votre situation. Pour vous y aider, suivez nos conseils et astuces.

Quels sont les avantages et inconvénients des différents types de crédit ?

Les crédits revolving et autres découverts autorisés sont des solutions pratiques pour des besoins court terme mais à utiliser avec modération car ils génèrent un coût non négligeable.

En ce qui concerne les crédits à la consommation, les crédits affectés sont généralement moins chers que les crédits non affectés et présentent un meilleur niveau de garantie pour l’emprunteur en cas de non-réalisation de la vente ou du crédit. Néanmoins, ils sont plus contraignants.

Les prêts personnels sont plus flexibles, plus faciles à mettre en place, moins exigeants en termes de gestion administrative. Ils présentent l’avantage de pouvoir être utilisés pour tous types de financement, en toute liberté mais ils sont aussi souvent plus onéreux. Les prêts participatifs séduisent par leur caractère responsable (les intérêts sont réinjectés dans l’économie réelle) et leurs taux plutôt intéressants mais sont encore peu développés.

Enfin, les crédits immobiliers présentent l’énorme atout d’offrir des taux attractifs. En outre, ils sont les seuls crédits proposés par les banques pour financer des investissements à vocation patrimoniale car celles-ci ne prêtent pas pour l’achat de titres financiers (actions, obligations) sauf crédits non affectés. 

Pour en savoir plus sur l’Immobilier consulter notre rubrique dédiée : Immobilier

Comment obtenir le meilleur crédit aux meilleures conditions ? 

Consultez plusieurs interlocuteurs financiers et écoutez leurs conseils. Ce sont des spécialistes qui sauront vous guider vers le type de crédit le plus adapté à votre projet. Plusieurs avis valent mieux qu’un.

Soignez votre profil bancaire : les banques traqueront les découverts non autorisés et autres incidents de paiement. Elles regarderont également le niveau de vos charges et votre « reste-à-vivre » (ce qu’il vous reste pour vivre, une fois toutes vos charges déduites de vos revenus). Enfin, elles auront tendance à favoriser leurs« bons » clients : ceux qui détiennent déjà plusieurs produits chez elles.

Rassurez votre banquier en présentant un dossier attrayant :

• un apport personnel le plus élevé possible
• un taux d’endettement adéquat
• une situation professionnelle stable c’est-à-dire basée, si possible, sur un CDI ou une preuve de revenus récurrents (attendez la fin de votre période d’essai pour monter votre dossier)
• un projet cohérent : le bien financé, son prix et ses caractéristiques doivent être pertinents et alignés.

Mettez en concurrence les interlocuteurs financiers et négociez les taux et les frais. Pour assurer une rentabilité optimale à votre investissement :

• le taux du crédit et le taux de l’assurance doivent être le plus bas possible
• la durée doit être la plus longue possible pour réduire au maximum l’effort d’épargne
• les frais de remboursement anticipés doivent être bas voire inexistants.

Les pièges à éviter 

• Assurez-vous de ne pas avoir besoin des sommes investies avant 5 à 10 ans et de ne pas avoir de projet d’acquisition d’une résidence principale à court terme. Les emprunts contractés dans le cadre de vos investissements financiers pourraient alors obérer votre capacité d’endettement future.

• Prenez bien en compte l’ensemble des frais et charges afférents à un crédit (soit le TAEG) et non le seul taux nominal pour évaluer la rentabilité d’une opération.

• Vérifiez votre appétence au risque
  Estimez soigneusement vos risques : perte des revenus locatifs, chute des marchés boursiers, etc. et votre capacité (financière et psychologique) à les assumer. 

• Évaluez votre situation financière : si vous avez déjà des difficultés à honorer vos dettes actuelles, emprunter pour investir n’est probablement pas la bonne stratégie pour vous. 

Le mot de la fin

Le crédit demeure indéniablement l’un des meilleurs vecteurs de constitution d’un patrimoine substantiel. Dans le contexte de taux bas que nous connaissons actuellement, l’effet de levier qu’il induit est particulièrement puissant. 

Toutefois, deux ombres planent à l’horizon : d’une part, le renchérissement des prix de l’immobilier et, d’autre part, le risque de remontée des taux d’intérêt. La Banque centrale américaine a d’ores et déjà annoncé 3 hausses de ses taux directeurs pour 2022, qui pourraient, par effet de contagion, atteindre l’Europe d’ici la fin de l’année.

Profitez donc des opportunités qu’offre le recours au crédit, tant qu’il en est encore temps !

N’hésitez pas à consulter nos autres guides sur les finances personnelles

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