L’immobilier en couple : mode d’emploi 

Le lexique du couple pour investir dans l’immobilier

Qu’est-ce-que l’indivision ? 

L’indivision est le fait de posséder un bien à deux. Les décisions de gestion et d’entretien doivent être prises à l’unanimité. Chaque indivisaire doit régler les coûts du logement en fonction de la proportion qu’il détient. Ce statut est dit provisoire ainsi si l’un des indivisaires veut vendre sa part, personne ne peut s’y opposer. Le ou les autres propriétaires sont prioritaires s’ils souhaitent racheter la part.

La quote-part : définition

La quote-part est la répartition de la propriété d’un bien entre les propriétaires. Souvent exprimé en fraction ou pourcentage. La quote-part est calculée dans l’acte d’acquisition et est basée sur les apports de chacun ainsi que la part de leurs financements s’il y a lieu (emprunt, travaux…).

Pour déterminer la quote-part, il faut dans un premier temps calculer le prix de revient de l’opération en ajoutant :

• le prix d’achat;
• les frais d’agence;
• les frais d’acquisition (frais de notaires);
• les frais de garantie;
• les frais de dossier bancaire;
• les travaux.

Puis on calcule les apports et financements bancaires de chacun :

• Montant versé en propre (apport personnel);
• Montant versé du compte joint (apport en commun);
• Montant emprunté.

Bon à savoir

La quote-part est calculée comme suit : (montant versé en propre + montant versé du compte joint + montant de l’emprunt) / prix de revient = Quote-part en pourcentage

Exemple de calcul de la quote part pour un couple

Un couple achète un appartement à 252 000€ sans travaux. Les frais d’agence sont inclus dans le prix d’achat et les frais de notaires sont de 20 160€ pour un montant total de 272 160€.

Le premier conjoint apporte 25 000€ en fond propre et le second apporte 30 000€. Le couple décide que le compte joint contribue à hauteur de 10 000€ pour chacun d’eux. Le reste est financé par un crédit bancaire contracté à deux pour un montant de 197 160€ soit 98 580€ par tête.

Le conjoint 1 obtient une quote-part de : (25 000€ + 10 000€ + 98 580€) / 272 160€ = 49%

Le conjoint 2 obtient une quote-part de : (30 000€ + 10 000€ + 98 580€) / 272 160€ = 51%

Clause de solidarité : les obligations à connaitre

Lorsque vous contractez un prêt, l’organisme prêteur veut garantir sa sécurité. Il vous fait ainsi signer une clause de solidarité vous obligeant à rembourser le prêt en cas de perte d’emplois, d’invalidité ou de décès de l’un des partenaires.

Votre banquier vous demandera également de souscrire à une assurance emprunteur couvrant ces mêmes risques. Vous serez donc dans tous les cas en mesure de rembourser le prêt.

À lire : Crédit immobilier : faut-il nécessairement un apport personnel ?

Le concubinage : un cadre légal flou

C’est le statut le plus facile et le moins contraignant à mettre en place. Cependant, vivre avec son conjoint n’est pas reconnu par la loi comme faisant partie d’un cadre juridique commun. Ainsi les concubins sont considérés comme deux contribuables lambda non liés. 

Concubinage : les règles à l’achat 

Les biens achetés à deux pendant la vie de couple sont acquis par défaut en indivision. La répartition de la détention du bien peut être faite librement mais doit être définie dans l’acte notarié. 

L’un des deux concubins peut acheter un bien seul. Ainsi en cas de vente, les gains perçus lui reviennent. Si son conjoint partage des frais (travaux, crédit…), le notaire peut établir une convention pour formaliser ces contributions afin d’obtenir une contrepartie financière en cas de vente ou de séparation. 

Concubinage : les règles de vente et séparation

Lors de la vente, chaque conjoint recevra la partie du prix correspondant à la répartition choisie lors de l’achat. Et ce, même si les contributions réelles s’avèrent être différentes. Seule une convention d’indivision peut rétablir l’équilibre par rapport aux sommes investies. En cas de séparation litigieuse, c’est le juge chargé du dossier qui partagera le bien.

Définition

La convention d’indivision, dans le cadre d’un bien immobilier, est un document rédigé par un notaire. C’est un contrat entre les membres d’une indivision qui fixe les droits et devoirs de ces derniers. Elle doit être établie à l’écrit, mentionner les biens cibles, la quote-part des membres et si elle est à durée déterminée ou indéterminée.

Concubinage : Que faire en cas de décès

En cas de décès le concubin restant n’hérite pas de la part du défunt. Ce sont les héritiers qui deviennent propriétaires. Le concubin restant peut donc se retrouver en indivision avec ses beaux-parents : situation pas forcément évidente après un décès.

Un testament peut cependant permettre aux concubins de se léguer leurs parts. Une clause de rachat peut également être prévue dans le testament. 

Le pacte civil de solidarité : tout savoir 

Le pacte civil de solidarité (PACS) est un contrat visant à organiser la vie commune de deux personnes. Il dresse les droits et obligations en termes de droits sociaux, de soutien matériel, de patrimoine et d’impôts. L’enregistrement d’un PACS se fait en mairie ou devant un notaire. Ce contrat est automatiquement rompu en cas de décès ou de mariage, il peut également l’être sous demande de l’un des deux conjoints. C’est donc un statut mieux encadré que le concubinage mais qui ne régit pas la succession.

Acheter en PACS 

À l’enregistrement du PACS les partenaires indiquent le régime des biens. Pour les PACS conclus avant 2007, les biens acquis sont détenus à moitié pour chacun d’entre eux même si la contribution financière réelle n’est pas équitable (régime de l’indivision). Par défaut après 2007, les biens acquis avant le PACS ou légués reste la propriété de chacun des concubins et les biens acquis pendant le PACS sont détenus en indivision (régime de la séparation des biens). Mais les conjoints peuvent tout de même opter pour le régime de l’indivision.

Le concubin qui achète un bien seul et finance avec des fonds acquis avant le PACS ou grâce à un héritage est le seul propriétaire du bien.

Le PACS : Que faire en cas de vente et séparation ? 

Les quotités d’acquisition (part du bien détenu pour chacun) définies dans le PACS ou dans l’acte notarié régissent la partie du prix touché en cas de vente. Ainsi si le bien n’est détenu que par un seul concubin, l’autre ne touche rien. Si le bien est détenu à moitié, la somme touchée à la vente est répartie en parts égales. Et ce, même si en réalité l’un des deux à plus financé le bien que l’autre (travaux de rafraîchissement, paiement des impôts…).

Le PACS : Les règles lors d’un décès

En cas de décès, le PACS s’annule et les partenaires sont donc identifiés comme deux contribuables lambda, sans lien particulier. Le PACS n’est donc pas un outil pour régir la succession mais uniquement la vie de couple. Les parts détenues par le défunt sont donc léguées à ses héritiers légaux (ascendant ou descendant). Si les héritiers sont des enfants issus du PACS le concubin survivant dispose d’une quotité variable en fonction du nombre d’enfants afin de continuer à jouir du bien.

Bon à savoir

La rédaction d’un testament visant le bien permet au concubin d’hériter de la part de son partenaire sans frais de succession.

Le contrat de mariage : les notions clés

Le mariage est le statut le plus sûr pour l’achat immobilier en couple. Différents régimes de partage des biens existent et sont inscrits dans le contrat de mariage. Ainsi tout y est défini, ce qui est bien plus facile à gérer en cas de séparation ou de succession.

Mariage : Acheter à en couple 

Lors d’achats de biens immobiliers c’est le contrat de mariage qui détermine le statut du bien. Différents régimes matrimoniaux existent :

• Le régime de la communauté réduite aux acquêts est le régime par défaut si aucun contrat de mariage n’a été rédigé devant un notaire. Les biens acquis avant le mariage, obtenus en héritage ou donation, ne sont pas mis en commun. Ainsi, seuls les biens achetés pendant le mariage sont en commun (répartie en deux parts égales) et ce, même si en réalité, ils ont été financés par un seul des deux époux.
• Le régime de la communauté universelle, sauf clause particulière (succession, biens particuliers…), permet de mettre tous les biens en commun. Ainsi les biens reçus en donation, les biens acquis avant le mariage et les dettes sont mis partagés.
• Le régime de la séparation des biens permet de rester propriétaire des biens achetés avant le mariage. Les biens acquis pendant le mariage sont en indivision (quote-part variable) sauf mention dans l’acte notarié.

Des spécificités peuvent déroger au régime matrimonial si elles sont mentionnées dans l’acte notarié d’acquisition. Si l’un des époux finance un bien, en fonds issu d’une donation ou de fonds détenu avant le mariage, à hauteur d’au moins la moitié, alors, il est considéré comme propriétaire unique.

D’autre part, lorsqu’un époux finance un bien commun avec des fonds propres, la communauté lui doit une récompense. À l’inverse, un bien propre acheté avec les fonds de la communauté est synonyme d’une récompense. Afin de sauvegarder l’équité entre les époux, le notaire demande toujours les apports de chacun. 

Mariage : les règles lors d’une vente et séparation

Les biens détenus seuls sont gérés de manière indépendante. L’entretien de ces derniers n’est pas soumis à consultation du partenaire. Il est également possible de vendre tout ou partie et de disposer des gains comme bon vous semble sans que votre conjoint en soit informé.

En cas de vente ou de séparation des époux, le notaire ou le juge va se référer au contrat de mariage et donc au régime matrimonial choisi ainsi qu’aux actes notariés afin de connaître les contributions lors des acquisitions.

Le régime de la séparation des biens permet de cloisonner le patrimoine des époux. En cas de fort endettement de l’un des époux, le patrimoine du conjoint ne peut être engagé pour réduire la dette de l’autre. Pour les entrepreneurs et investisseurs, ce régime permet de garantir la sécurité de leur conjoint.

Mariage : Les modalités en cas de décès

En cas de décès, le survivant conserve la jouissance du logement principal. Pour les mariages en communauté universelle, c’est l’intégralité du patrimoine du défunt qui revient au partenaire. Pour les autres cas le notaire va se référer au régime matrimonial choisi dans le contrat de mariage et aux actes notariés des biens possédés par le défunt. 

Pour en savoir plus : Exonération sur les droits de succession ? On vous explique tout !

La Société Civile Immobilière pour optimiser ses investissements 

La Société Civile Immobilière (SCI) permet aux deux concubins de détenir le bien à travers des parts de société, ils ne sont ainsi pas directement propriétaires du bien. Les parts de la société sont détenues en fonction des apports fournis. Certes lourde en formalité, la SCI permet, notamment en cas de patrimoine immobiliers important, de bien définir les droits de chacun à travers la rédaction de statut.

La SCI permet de protéger le concubin après le décès de son partenaire. Tout bien immobilier peut être séparé, démembré, en deux : 

• La nue-propriété, représentée par les “murs” ;
• L’usufruit, correspondant à l’utilisation du bien (habiter ou louer le bien).

Avec le démembrement croisé de parts, chaque partenaire est nu-propriétaire d’une partie des parts de la SCI et usufruitier de l’autre partie des parts. Ainsi le concubin survivant devient propriétaire de l’ensemble des parts sans payer de droit de succession. Ce procédé peut être utilisé via un testament mais si les biens sont détenus en SCI, sa mise en place est simplifiée.

Pour en savoir plus sur la SCI : Qu’est ce qu’une SCI ? 

Résumé

La vie sentimentale et amoureuse est le premier critère pour le choix du régime d’union. Il est souvent déconseillé d’acheter un bien immobilier si votre situation amoureuse est instable. L’investissement immobilier en couple est un engagement sur la durée. En cas de séparation, si le bien doit être vendu, les délais pour le vendre sont longs (supérieur à deux mois). 

Si vous êtes au régime du PACS ou en concubinage, la répartition de la propriété est un élément centrale (quotité d’acquisition) à inscrire dans l’acte notarié d’achat. Lors de la signature d’acquisition prévoyez de rédiger un testament avec votre notaire pour anticiper la succession en cas de décès.

Si vous êtes marié, vérifiez dans votre contrat de mariage que le régime patrimonial correspond bien à ce que vous souhaitez pour la gestion de votre patrimoine. N’hésitez pas, en cas d’incertitude, à contacter votre notaire pour qu’il vous apporte des précisions. Le mariage étant le statut le mieux encadré pour l’achat immobilier, il prévoit les cas de divorce et la succession en cas de décès.

Conclusion

Les sujets de séparation ou de décès ne sont pas toujours anticipés par les couples qui souhaitent investir dans l’immobilier. Pourtant, nous venons de voir que différents statuts permettent de définir les règles de détention du patrimoine. Le mariage ou la détention de bien en SCI sont les statuts les plus sûrs et solides face à ses deux cas de figure. La rédaction d’un testament avec votre notaire permet également de sécuriser votre patrimoine en cas de décès.