Qu’est-ce qu’une SCI en immobilier ?
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une Société Civile Immobilière présente plusieurs aspects, chacun avec ses propres règles et fonctionnement. Il est important de noter qu’il existe différents types de SCI, adaptés à vos besoins spécifiques et aux avantages que vous souhaitez tirer de votre investissement immobilier.
Comment fonctionne une Société Civile Immobilière ?
Une Société Civile immobilière (SCI) est une structure juridique composée à minima de deux personnes ayant le statut d’associés. Ses associés peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales (sociétés).
Son exercice en tant que société civile est, par définition, non commercial. Sa fonction est d’acquérir un ou plusieurs biens immobiliers dans le but de les louer ou de les mettre à la disposition des associés. Les biens immobiliers sont détenus par la SCI et chaque associé détient des parts sociales proportionnellement à son apport en capital.
Lors de sa création, des statuts ou contrats de société définissant les droits et obligations des parties prenantes sont rédigés afin d’assurer le bon fonctionnement et les prises de décisions. Conformément à la loi, la gestion quotidienne de la Société Civile Immobilière est confiée à un gérant élu par les associés et doit être mentionnée lors de l’élaboration des statuts. Ce dernier peut être relevé de ses fonctions selon les conditions prévues à la rédaction des statuts ou par une décision des associés représentant à minima 50 % des parts sociales.
Quelles sont les règles autour de la SCI ?
Lorsque vous ouvrez une Société Civile Immobilière, il y a certaines règles essentielles à respecter afin d’être conforme à la loi tout en facilitant vos futures transactions et gestion de la société.
- Capital social : Il peut être fixe ou variable, et le montant minimum est librement fixé dans les statuts. Les apports des associés peuvent être en numéraire (argent) ou en nature (biens immobiliers).
- Responsabilité des associés : les associés sont responsables des dettes de la SCI, mais seulement à hauteur de leur participation dans la société, et la SCI reste l’entité propriétaire des biens.
- Rédaction des statuts : les statuts de la SCI doivent définir les modalités de gestion, les droits des associés et les conditions de cession des parts. Ils sont rédigés à la création et déposés au greffe du tribunal de commerce pour être valides.
- Gestion : la gestion de la SCI est confiée à un ou plusieurs gérants, nommés dans les statuts ou par l’assemblée des associés. Le gérant a la responsabilité de la gestion courante de la SCI, mais des décisions importantes, comme l’achat ou la vente d’un bien immobilier, nécessitent l’accord des associés.
- Régime fiscal : par défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), ce qui signifie que les associés sont imposés sur leur part de bénéfices proportionnellement à leurs parts sociales. Il est toutefois possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), qui peut être avantageux dans certaines situations.
- Transmissions et cessions de parts : la cession de parts sociales d’une SCI doit être soumise à l’accord des autres associés, selon les modalités prévues dans les statuts. De plus, en cas de décès d’un associé, ses parts sont transmises à ses héritiers, qui deviennent associés à leur tour, à moins que les statuts n’en disposent autrement.
Les différentes SCI
Comme nous l’avons vu précédemment, il existe différentes fiscalités autour de la SCI qui découlent des choix autour de votre Société Civile Immobilière afin de répondre au mieux à vos objectifs.
- La SCI de gestion : généralement utilisée pour la location, ce type de SCI permet aux associés d’acheter un ou plusieurs biens immobiliers dans le but de les louer et de percevoir des loyers.
- La SCI familiale : spécifiquement créée entre membres d’une même famille. Elle permet de gérer un patrimoine immobilier familial et de faciliter la transmission des biens entre les héritiers, tout en évitant l’indivision.
- La SCI construction-vente : exception parmi les SCI, cette forme est à but commercial. Elle permet de construire ou rénover des biens dans le but de les vendre, mais elle est soumise à une fiscalité plus stricte (impôt sur les sociétés).
- SCI d’attribution : utilisée principalement dans le cadre de la construction d’immeubles. Son objectif est de construire ou d’acquérir un bien immobilier qui sera ensuite réparti entre les associés sous forme de lots, chacun devenant propriétaire d’une partie.
- SCI professionnelle : ce type de SCI permet à des professionnels (médecins, avocats, artisans, etc.) de détenir leurs locaux professionnels via une société civile, ce qui facilite la gestion et la transmission du bien immobilier.
Pourquoi utiliser une SCI en immobilier ?
Utiliser une Société Civile Immobilière lorsque l’on souhaite gérer un ou plusieurs biens immobiliers va vous offrir un lot d’avantages, mais également d’inconvénients qu’il faudra prendre en compte avant d’ouvrir une SCI.
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Facilitation de la gestion du patrimoine | Frais de création et de gestion |
| Transmission simplifiée | Fiscalité sur les plus-values |
| Optimisation fiscale | Risques financiers personnels |
| Répartition des charges |
SCI : quels sont les avantages
La Société Civile Immobilière offre de nombreux avantages lorsque vous souhaitez gérer des biens immobiliers en facilitant cette dernière, en effet, une SCI permet de gérer collectivement des biens immobiliers, qu’il s’agisse de location ou de gestion entre plusieurs associés. La structure permet de centraliser les décisions autour d’un gérant.
Ce n’est pas tout, car la transmission de votre patrimoine va être facilitée lorsque vous utilisez notamment la SCI familiale, qui est particulièrement utile pour transmettre des biens immobiliers à ses héritiers. Elle permet de répartir les parts sociales entre les membres de la famille, facilitant ainsi la succession et évitant les conflits liés à l’indivision.
L’optimisation fiscale reste une part importante des bénéfices qu’apporte une Société Civile Immobilière à ses associés, dans certaines conditions, la SCI permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, particulièrement en matière de droits de succession et de donation. Les associés peuvent transmettre des parts de la SCI avec un abattement fiscal tous les 15 ans.
Les inconvénients de ce choix
Malgré des avantages intéressants, il ne faut pas oublier qu’une SCI en immobilier comporte des inconvénients qui pourront ne pas correspondre à certaines personnes, comme les risques financiers ou encore les frais liés à la création et à la gestion.
En effet, lorsque vous souhaitez créer une Société Civile Immobilière, vous allez devoir, comme toute société, engendrer des frais (rédaction des statuts, enregistrement au greffe, frais notariaux) auxquels s’ajoutent les coûts de gestion réguliers (comptabilité, impôts, etc.). Et si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, il peut être nécessaire de faire appel à un expert-comptable.
Ce n’est pas tout, car dans une SCI, les associés prennent un risque financier sur leur fortune personnelle, car ils sont responsables indéfiniment des dettes de la SCI à hauteur de leur part dans le capital. En cas de difficultés, ils peuvent être amenés à couvrir les dettes avec leur patrimoine personnel si les biens de la SCI ne suffisent pas à régler les créances.
Comment fonctionne la fiscalité d’une SCI ?
Un aspect important à prendre en compte est la fiscalité liée à une SCI et qui dépend principalement de votre choix entre une SCI à l’impôt sur le revenu et une SCI sur l’impôt des sociétés.
Utiliser l’impôt sur le revenu
Dans le cas d’une SCI avec un impôt sur le revenu (IR), les associés sont imposés au même titre que les propriétaires de biens immobiliers sans société, c’est-à-dire aux règles fiscales applicables aux revenus fonciers. En pratique, cela signifie que les associés sont imposés à hauteur de leur participation au capital de la SCI.
ExempleUne SCI constituée de 10 associés qui détiennent chacun 10 % du capital. Si la SCI réalise un bénéfice de 1000 €, chaque associé sera assujetti à un impôt sur 10 % des revenus fonciers perçus par la société.
Chaque associé sera tenu lors de sa déclaration de revenus d’indiquer la part du revenu foncier net qu’il a perçu et devra payer un impôt sur les bénéfices selon le barème d’imposition sur le revenu compris entre 0 et 45 % en y ajoutant les prélèvements sociaux de 17,2 %
| Montant des revenus | Taux de l’impôt |
|---|---|
| Jusqu’à 11 294 € | 0 % |
| De 11 295 € à 28 797 € | 11 % |
| De 28 798 € à 82 341 € | 30 % |
| De 82 342 € à 177 106 € | 41 % |
| Supérieure à 177 106 € | 45 % |
SCI avec l’impôt sur les sociétés
La SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) dès sa création ou peut décider de changer de régime au cours de son activité.
Dans le cas d’une SCI soumise à l’IS, des taxes seront appliquées sur les bénéfices réalisés directement. Depuis 2022, l’impôt sur les sociétés s’élève à un taux fixe de 25 %. Rappelons que si votre bénéfice est compris entre 0 et 42 500 € cet impôt est sera réduit à 15 %
Quelle est la meilleure option ?
Vous vous demandez peut-être quel régime fiscal est le plus adapté à votre situation ? Généralement, il est préférable lors de la constitution d’une SCI de conserver le régime IR qui reste plus avantageux avec des revenus locatifs peu élevés, notamment lorsque vous achetez un bien immobilier avec un prêt, car ce régime vous permet de déduire vos charges (ici les intérêts à payer sur votre emprunt) et donc de bénéficier d’un revenu net imposable plus faible.
Cependant, pour les associés qui sont imposés personnellement à un taux supérieur ou égal à 25 %, il sera peut-être plus intéressant d’opter pour une SCI assujettie à l’IS. Un autre avantage de l’IS est qu’il est possible d’inclure l’amortissement de votre bien (correspondant à la perte de valeur de votre bien dans le temps) à vos charges, afin de faire baisser, une fois de plus, votre revenu net imposable. Dans le cas d’un appartement en location via une SCI imposée à l’IS, ceci peut être particulièrement intéressant pour faire baisser le revenu net imposable.
Si vous doutez sur le régime à adopter pour votre société civile immobilière, prendre contact avec un avocat fiscaliste peut vous aider à y voir plus clair sur ces différents régimes et choisir la solution la plus adaptée à votre situation.
Comment créer une Société Civile Immobilière ?
Vous êtes sûr de vouloir créer une SCI, mais vous ne savez pas comment procéder ? Voici toutes les étapes pour ouvrir et gérer une Société Civile Immobilière en 2024.
- Définir l’activité de la SCI et les associés
- La création des statuts
- Ouvrir un compte bancaire et faire un apport en capital
- Nommer le gérant
- La publication de l’avis de création de la société dans un journal d’annonces légales
- L’enregistrement auprès du Registre du commerce et des sociétés
- Obtention de l’extrait Kbis
En moyenne, le coût de création d’une Société Civile Immobilière varie entre 800 € et 2 600 € en fonction de vos besoins et de la complexité de votre demande. Pour ce qui est du délai pour la création de votre SCI, ce dernier peut être relativement rapide (2 à 6 semaines) si tous les documents sont prêts et que les étapes sont respectées.
