Qu’est ce qu’une SCI ?

La SCI semble conquérir le cœur des investisseurs immobiliers grâce à sa simplicité, sa flexibilité de gestion, mais aussi ses avantages pour la transmission de capital et sa fiscalité arrangée. Mais concrètement une SCI c’est quoi ? Comment en créer une et quels sont les points essentiels à retenir ? Faisons le point ensemble. 
Société Civile Immobilière

Qu’est ce qu’une Société Civile Immobilière

Les bases de la SCI 

Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique composée à minima de deux personnes ayant le statut d’associés. Ses associés peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales (sociétés).  Son exercice en tant que société civile est par définition non commerciale. Sa fonction est d’acquérir un ou plusieurs biens immobiliers dans le but de les vendre, les louer ou de les mettre à la disposition des associés. Les biens immobiliers sont détenus par la SCI et chaque associé détient des parts sociales proportionnellement à son apport en capital. 

Lors de sa création, des statuts ou contrats de sociétés définissant les droits et obligations des parties prenantes sont rédigés afin d’assurer le bon fonctionnement et les prises de décisions. Conformément à la loi, la gestion quotidienne de la SCI est confiée à un gérant élu par les associés et doit être mentionnée lors de l’élaboration des statuts. Ce dernier peut être relevé de ses fonctions selon les conditions prévues à la rédaction des statuts ou par une décision des associés représentant à minima 50% des parts sociales.

Différence SCI et indivision 

La SCI est un moyen d’obtenir un bien immobilier avec d’autres associés sans se confronter à l’indivision. Généralement, l’indivision s’applique lors d’un décès, les biens  appartenant  au défunt sont remis “en indivision” aux héritiers. Concrètement, chacun des héritiers reçoit une partie indivisible du bien immobilier cédé mais possède un droit de vote sur l’ensemble du bien.  De ce fait, les décisions de gestion ( réparation, location, vente)  nécessitent un accord de toutes les parties prenantes. Sans accord, aucune action ne peut être menée. Au sein d’une SCI le pouvoir de vote des associés est proportionnel à ses parts sociales. Contrairement à l’indivision, un vote favorable de la majorité permet d’actionner une prise de décision. 

Les différents types de SCI 

Il existe plusieurs formes de SCI, les plus courantes sont : 

  • La SCI de gestion : généralement utilisé pour pour la location, ce type de SCI permet aux associés d’acheter un ou plusieurs biens immobiliers dans le but de les louer et de percevoir des loyers. 
  • La SCI familiale : elle peut être constitué uniquement par des membres d’une même famille 
  • La SCI construction-vente : utilisé pour acheter un terrain, y construire une maison ou un immeuble dans l’idée de le revendre par la suite 

Pourquoi créer une SCI  ?

Monter une SCI

Les avantages de la SCI 

Fondamentalement, la SCI est une structure intéressante pour réaliser des investissements immobiliers à plusieurs. Premièrement, elle permet de réunir le capital des associés dans les coffres de la société et d’effectuer un achat immobilier ou de se constituer un patrimoine immobilier locatif avec un investissement plus important. 

Dans le cadre d’une SCI familiale, ce montage est aussi avantageux pour demander des financements : si votre apport est plus important, les banques seront plus favorables à accepter une demande de prêt. 

De plus, la SCI permet de partager les coûts comme on dit dans le jargon, mutualiser les charges.  Rappelons que dans le cadre d’une SCI les coûts sont proportionnels à la part de chaque associé. Les parts des associés ne doivent pas être nécessairement égales. Les parties prenantes ont la liberté de définir la composition du capital comme bon leur semble.

Pour illustrer, si la SCI à des charges de 1000 € par an, l’associé qui détient 20% de la SCI devra s’acquitter de 200 € tandis que l’associé qui détient 80% devra quant à lui participer à hauteur de 800 € pour couvrir les couts restants.  

☝️ À savoir : dans le cadre d’un appartement loué avec un crédit, la SCI peut permettre aux associés de rembourser leur prêt grâce aux loyers perçus et de déduire les charges pour optimiser leur imposition. Une fois le prêt remboursé, cette structure permet aux associés de se constituer des revenus complémentaires.   

Enfin, la SCI confère aux associés un avantage en ce qui concerne la transmission de capital. En France, la création d’une SCI est accessible à tous, quel que soit son âge ou sa nationalité. Quelqu’un qui souhaiterait céder une partie de son capital immobilier à ses enfants peut les intégrer à une SCI avec une fiscalité avantageuse.Au lieu de céder un bien immobilier en nom propre à ses enfants qui est considéré comme une vente et engendre un fait d’imposition conséquent, donner des parts sociales d’une SCI progressivement dans le temps permet d’optimiser l’imposition. Pour rappel, en France et selon la loi, des parents peuvent donner sans imposition 100 000 € par enfant tous les 15 ans.

De plus, si un bien immobilier est acheté avec un crédit, l’imposition après abattement est réduite aux parts sociales des associés moins le prêt. À titre d’exemple, des parents font l’acquisition d’un appartement via une SCI d’une valeur de 300 000 €. Pour financer leur bien, ils empruntent 100 000 € à la banque. La valeur des parts sociales est de 200 000 €. Dans le cas d’une donation à leurs enfants le calcul de l’imposition se base sur une valeur de 200 000 et non 300 000 €

Les inconvénients

Même si ces derniers ne sont pas nombreux, il faut quand même souligner qu’une SCI comporte quelques inconvénients. 

Tout d’abord le manque de liberté de gestion. En effet, comme le stipule son statut de société civile, une SCI ne peut pas avoir de but commercial. Comme présenté dans l’article 1845 du Code Civil régissant les sociétés :

« Ont le caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi n’attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet.

Article 1845 du Code Civil

Par conséquent son champ d’exercices se  limite aux actions suivantes : l’acquisition ou la construction d’un immeuble avec la perspective de le proposer à la location, de le vendre ou de le mettre à la disposition des associés

D’autre part, on peut souligner la responsabilité des associés. Ces derniers sont responsables personnellement des dettes de la SCI, mais seulement à hauteur de leurs parts respectives dans le capital social. Pour faire simple, si une SCI à une dette de 10 000 euros et que la trésorerie ne peut pas couvrir cette dette, l’associé qui détient 30% des parts devra rembourser de sa poche 3000 euros et l’associé qui détient 70% lui devra s’acquitter des 7000 € restants. 

Dernièrement, et comme vous le verrez dans la partie suivante, une SCI doit tenir des comptes et réaliser chaque année un bilan comptable. Ce bilan peut être fait par un expert-comptable ou directement par le gérant .

La création d’une SCI : Les étapes à suivre 

La création d'une SCI

Et oui, vous vous en doutez, il existe plusieurs étapes à réaliser pour créer une société civile immobilière. Tout d’abord, il a des formalités administratives à réaliser  tels que : 

  • La  création des statuts : cette étape est primordiale puisqu’elle va définir les règles de fonctionnement de la société et les modalités de prise de décision. Il est souvent conseillé de passer par un notaire pour rédiger ses statuts afin de ne pas commettre d’erreurs que vous pourriez regretter (modalités de vente des parts, dissolution de la société, etc.). 
  • L’ouverture d’un compte bancaire : afin de gérer la trésorerie de la société, un compte de dépôt doit être ouvert auprès d’une banque. Cette dernière vous délivrera une attestation de dépôt).
  • La publication de l’avis de création de la société dans un journal d’annonces légales : cette procédure coûte environ 200€. 
  • L’enregistrement auprès du Registre du commerce et des sociétés : cette formalité permet d’immatriculer votre société en tant que personne morale 

De plus, une assemblée générale regroupant les associés et le gérant doit avoir lieu chaque année. L’objectif de cette assemblée est de voter sur les différentes propositions soumises aux associés. L’assemblée est par définition le moment pour modifier les statuts en cas de besoin. Par ailleurs, selon son régime d’imposition (pour les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés), la SCI est dans l’obligation de réaliser un bilan comptable. La fiscalité liée aux SCI est détaillée un peu plus bas. 

Des plateformes spécialisées comme LegalPlace ou LégalStart peuvent vous accompagner pour la création et l’enregistrement de votre société. Passer par un notaire pour réaliser ces statuts n’est pas obligatoire, mais reste fortement recommandé. 

La fiscalité d’une SCI : quel régime fiscal choisir ? 

Une société civile immobilière est par défaut assujettie à l’impôt sur le revenu. Seulement les associés d’une SCI peuvent opter pour un impôt sur les sociétés s’ils le souhaitent.Voyons ensemble les différences entre ces deux régimes et leurs implications.

Impôt sur le revenu 

Dans le cas d’une SCI avec un impôt sur le revenu (IR), les associés sont imposés au même titre que les propriétaires de biens immobiliers sans société c’est-à-dire aux règles fiscales applicables aux revenus fonciers. En pratique, cela signifie que les associés sont imposés à hauteur de leur participation au capital de la SCI. 

Imaginons qu’une SCI soit constituée de 10 associés qui détiennent chacun 10% du capital. Si la SCI réalise un bénéfice de 1000 €, chaque associé sera assujetti à un impôt sur 10% des bénéfices ou plus-values réalisés par la société.  

Chaque associé sera tenu lors de sa déclaration de revenus d’indiquer les bénéfices fonciers qu’il a perçu et devra payer un impôt sur les bénéfices en selon le barème d’imposition sur le revenu compris entre 0 et 45%.

Montant des revenusTaux de l’impôt
Jusqu’à 10 084 €0 %
De 10 084 € à 25 710 €11 %
De 25 710 € à 73 516 €30 %
De 73 516 € à 158 122 €41 %
Supérieure à 158 122 €45 %

Barème de l’impôt sur le revenu

Impôt sur les sociétés 

La SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) dès sa création ou peut décider de changer de régime au cours de son activité. 

Dans le cas d’une SCI soumise à l’IS, des taxes seront appliquées sur les bénéfices réalisés directement. Depuis le 1er janvier 2021, l’impôt sur les sociétés s’élève à un taux fixe de 26,5%. Rappelons que si votre bénéfice est compris entre 0 et 38 120 € cet impôt est sera réduit à 15% 

Quelle imposition choisir pour sa SCI ? 

Vous vous demandez peut-être quel régime fiscal est le plus adapté à votre situation ? Généralement, il est préférable lors de la constitution d’une SCI de conserver le régime IR qui reste plus avantageux notamment lorsque vous achetez un bien immobilier avec un prêt, car ce régime vous permet de déduire vos charges (ici les mensualités payées pour rembourser votre emprunt) et donc de bénéficier d’un revenu net imposable plus faible.

Cependant pour les associés qui sont imposés personnellement à un taux supérieur ou égale à 26,5% il sera peut-être plus intéressant d’opter pour une SCI assujettie à l’IS. Un autre avantage de l’IS est qu’il est possible d’inclure l’amortissement de votre bien ( corresponds à la perte de valeur de votre bien dans le temps) à vos charges, afin de faire baisser, une fois de plus, votre revenu net imposable. Dans le cas d’un appartement en location via une SCI imposée à l’IS, ceci peut être particulièrement intéressant pour faire baisser le revenu net imposable. 

Si vous doutez sur le régime à adopter pour votre société civile immobilière, prendre contact avec un avocat fiscaliste peut vous aider à y voir plus clair sur ces différents régimes et choisir le régime le plus adapté à votre situation

Les points essentiels à retenir 

Créer une SCI en 2022 est un véhicule d’investissement intéressant pour acquérir un bien immobilier à plusieurs et mutualiser les charges. La SCI offre aux investisseurs de nombreux avantages tant pour sa simplicité de gestion que pour transmettre du capital aux générations futures. Il faut cependant se rendre à l’évidence que la SCI n’est pas une structure adaptée à tout type d’investissement et nécessite un suivi et une gestion plus complexe qu’un investissement en nom propre. Enfin le choix du régime fiscal doit être fait selon votre situation et s’adapter à vos besoins. Si vous débutez dans l’investissement immobilier, se faire accompagner par des professionnels de l’industrie ( notaire, expert comptable, avocat fiscaliste ou une entreprise spécialisée) est fortement conseillé pour réaliser un premier investissement sereinement. 

Retrouver l’ensemble de nos articles liés à l’investissement immobilier dans la rubrique Immobilier

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Jules Rambaldi

Jules Rambaldi

Après avoir validé un Bachelor of Science HES-SO en hôtellerie et professions de l'accueil, Jules fait ses premiers pas dans l'investissement grâce aux cryptomonnaies et à la finance décentralisée. Passionné par les nouvelles technologies et l'innovation, il traite des sujets relatifs aux finances personnelles, aux crypto-monnaies, aux marchés financiers et à l'investissement en général

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