Top 10 des villes au meilleur potentiel locatif en 2022

L’intérêt des Français pour l’immobilier est loin d’être nouveau. En outre, les récentes périodes de confinement n’ont fait qu’accroître l’ardeur que peuvent ressentir certains investisseurs pour le marché. Et pour tirer le meilleur de votre hypothétique investissement immobilier, Investissons.fr a concocté pour vous un classement des 10 villes françaises offrant le meilleur potentiel locatif possible.

Nantes

Avec sa démographie en hausse sur la décennie précédente et ses fréquentes créations d’emplois (18 000 en 5 ans), Nantes se place régulièrement comme l’une des villes les plus dynamiques de l’Hexagone. De plus, elle revient également dans les sondages comme l’une des villes préférées des Français, notamment chez les jeunes. L’offre culturelle est en effet assez dense, le climat agréable pendant la majeure partie de l’année et le bassin économique a de quoi rendre jalouses de nombreuses autres métropoles.

De plus, à seulement 45 minutes de l’océan, 2h30 de Paris via la LGV et un aéroport qui permet de facilement relier les plus grandes villes d’Europe, Nantes paraît déjà idéalement située. Pourtant, de nombreux projets de connexion sont encore à venir, notamment pour davantage relier la ville aux autres villes de Bretagne (Rennes, Lorient, Saint-Malo, etc…).

Par conséquent, le marché immobilier nantais connaît également une période de hausse très intéressante. Dans le neuf, le prix d’achat du m² s’élève autour de 4560 € (stationnement inclus) et 3 700 € pour l’ancien. Autre avantage, la ville fait partie de la zone B1 du dispositif Pinel, ce qui autorise une réduction d’impôt sur votre achat (dont la proportion dépend de la longueur du bail). Enfin le taux de vacance de Nantes est assez bas (5,9%), ce qui assure un bon équilibre risque/rendement locatif.

Nantes : une ville sublime parfois trop peu considérée – Source : Neonmag

Toulouse

D’ici 2025, Toulouse devrait allègrement dépasser les 500 000 habitants et ainsi devenir la troisième ville la plus peuplée de France. Depuis 2014, la ville rose peut se vanter de créer chaque année plus d’emplois que n’importe quelle autre ville française, à l’exception de Lyon et Paris.

Un dynamisme impressionnant qui n’est pas sans conséquence pour le prix du mètre carré, continuellement en hausse mais qui reste (pour l’instant) en-dessous de la moyenne des autres métropoles de taille équivalente. Comptez en moyenne 4 281€ pour le m² neuf et environ 30% de moins pour l’ancien. Avec une rentabilité Pinel (zone B1) de 3,5% et un taux de vacance à 8,5%, Toulouse possède l’un des meilleurs potentiel locatif de tout l’Hexagone.

En ce qui concerne le cadre de vie, la capitale française de l’aéronautique ne manque pas non plus d’arguments. À la fois proche des Pyrénées et de la mer, Toulouse permettra également de rejoindre Paris en moins de 4h une fois sa nouvelle ligne de TGV achevée (d’ici 2025). Un nouvel atout dans la manche de Toulouse !

Si Toulouse est surnommée la ville rose, ce n’est pas pour rien – Source : villeroseimmobilier.com

Bordeaux

Les années passent, mais la force d’attraction de Bordeaux demeure. Avec une démographie continuellement en hausse (+5,3% chaque année), le « port de la Lune » attire investisseurs comme ménages sans interruption depuis la finalisation de la LGV en 2017. Il faut dire que la liaison avec la capitale se fait en seulement 2h, ce qui ne manque pas d’accélérer le développement de Bordeaux et l’ensemble de son agglomération (28 communes au total). Le quartier Euratlantique, le Bassin à Flots et le quai de Brazza ont notamment connu plusieurs projets urbains de grandes ampleurs qui ont encore contribué à augmenter l’attractivité de la métropole.

Par conséquent, le prix de l’immobilier bordelais a nettement monté ces dernières années, et commence maintenant à stagner. Pour du neuf, vous pourrez compter sur un prix du moyen du mètre carré de 4 747€ (stationnement inclus). En ce qui concerne l’ancien, l’écart moyen est d’uniquement 3%, ce qui est très nettement plus bas que la moyenne nationale de 33% et peut rassurer les investisseurs à la recherche d’immobilier locatif à long terme.

Également situé en zone Pinel B1, le taux de vacance de Bordeaux est assez faible (6,3%). Un équilibre risque/rendement locatif très appréciable qui justifie la 3e place de Bordeaux dans ce classement.

Brazza : le nouvel éco-quartier bordelais en vogue – Source : Bordeaux-métropole.fr

Montpellier

L’incubateur de startup de « Montpellier la surdouée » est désormais considéré comme le 2e plus performant du monde. Sans surprise, ce dynamisme économique crée de nombreux emplois et attire de nouvelles familles chaque année. En fait, il s’agit même de la ville française à la plus forte croissance démographique annuelle depuis 2011 !

Sous le soleil méditerranéen et au croisement entre l’Espagne et l’Italie, Montpellier jouit d’un climat agréable tout au long de l’année ainsi que d’une culture cosmopolite qui ravit tout autant les familles que les étudiants ou les touristes. Pour encourager le développement de ce carrefour multiculturel, la métropole a su mettre en place un réseau de transports très efficace, ce qui favorise aussi bien sa croissance économique que son potentiel locatif.

Avec son taux de vacance plus que correct (7,7%) et une nette majorité de sa population locataire (67% selon l’INSEE), Montpellier devrait facilement retenir l’intérêt d’investisseurs à la recherche d’une ville à haut potentiel locatif. Petit bémol, le prix à l’achat du mètre carré s’élève en moyenne à environ 5 600€, ce qui est clairement supérieur aux villes citées plus haut.

Montpellier : pilier de l’innovation technologique mondiale – Source : bic-montpellier.com

Lyon

Troisième ville de France avec plus de 510 000 habitants, Lyon dispose depuis longtemps d’une forte attractivité et d’une demande locative élevée. Il s’agit également du 2e plus grand bassin d’emploi de France !

Si elle est surtout connue pour sa gastronomie, on oublie souvent que Lyon est aussi une ville cosmopolite, résolument tournée vers l’extérieur. À une heure des Alpes et 3h de la Méditerranée, Lyon est idéalement connectée à Paris et Marseille grâce au TGV. En outre, son excellent réseau autoroutier permet également de rejoindre facilement d’autres grandes villes européennes telles que Bâle, Turin, ou encore Genève. C’est également une grande ville aéroportuaire, qui propose des vols vers 115 destinations internationales.

Sans surprise, cette attractivité se reflète dans le prix de l’immobilier. Lyon est ainsi l’une des villes les plus chères de France. Comptez environ 5 330€ par mètre carré pour du neuf mais un écart moyen avec l’ancien de 8% très sécurisant. Passé en zone A, la rentabilité Pinel reste très intéressante pour les investisseurs malgré des prix d’entrée élevés. Néanmoins, le marché n’est pas toujours simple à pénétrer, car de nombreux institutionnels ont tendance à acquérir en lots les ensembles immobiliers résidentiels les plus séduisants.

🏠 Pour continuer votre lecture : Le Dispositif Malraux

Lyon, la ville la plus attractive de France en 2018 – Source : régionjob.com

Lille

Jeune et dynamique, la capitale des Flandres rayonne aussi bien sur le plan économique qu’universitaire. L’agglomération comprend 85 communes pour un total d’environ 1,2 millions d’habitants, souvent attirés par sa position stratégique au cœur de l’Europe occidentale.

Compte tenu de sa forte attractivité, le secteur immobilier demeure plutôt stable grâce à des prix très corrects. Pour un appartement neuf, vous pouvez ainsi vous attendre à moins de 4 000€ par mètre carré. Avec son taux de vacance locatif à seulement 8% et une rentabilité Pinel estimée à plus de 4%, l’immobilier lillois est l’un des plus sûrs de France, associés à des prix plus abordables que la moyenne. Parfait pour un premier investissement locatif !

L’immobilier locatif lillois : une valeur sûre depuis plus de 10 ans – Source : Novacity

Rennes

Depuis quelques années, Rennes attire de plus en plus d’investisseurs, notamment parisiens. En effet, en plus d’offrir un cadre de vie agréable, la ville jouit d’excellentes dynamiques économique et culturelle, bien soutenues par plusieurs projets d’aménagements d’envergure. Citons parmi eux la création du quartier EuroRennes, un nouveau tronçon TGV qui la rapproche de Paris ainsi qu’une ligne de métro toute neuve !

Ainsi, investir dans l’immobilier rennais apparaît comme une excellente idée, en raison de prix d’achat assez bas (environ 3 900€/m² pour un appartement et 4500€ pour une maison) et d’une démographie en hausse de 3,2% sur les cinq dernières années. Quant aux loyers, vous pouvez espérer en moyenne 12,2€/m². De plus, vous n’aurez probablement pas à craindre de vacances locatives, sachant que 2 habitants sur 3 sont locataires et que Rennes offre le troisième meilleur taux de vacance de France (6,8%).

Et si Rennes représente d’ores et déjà une belle opportunité d’investissement, son fort potentiel locatif devrait se renforcer dans un futur proche. Nul doute que vous la retrouverez en meilleure position dans les classements des prochaines années !

EuroRennes : un ambitieux projet architectural pour surfer sur la croissance locale – Source : Chroniques d’architecture

Angers

Régulièrement citée parmi les villes françaises les plus agréables à vivre, Angers est une autre ville dont le potentiel locatif continue d’augmenter. Située dans le Maine-et-Loire, un département où 20% de la population est étudiante, l’ancienne capitale historique dispose d’un marché immobilier très actif. Entre les projets d’aménagement urbain, la tendance nationale à fuir les grandes villes et ses prix attractifs, il y a en effet fort à parier que la démographie ainsi que le prix des loyers vont augmenter dans les années à venir.

Pour le moment, ces derniers sont très abordables : environ 3 500€/m² pour un logement neuf. Parfait pour les investisseurs immobiliers en herbe. Notez cependant que la grande majorité des locations sont pour le moment occupées par des jeunes actifs et/ou des étudiants. Inutile par conséquent de placer votre épargne dans des propriétés trop grandes, visez plutôt des surfaces compactes, de préférence à proximité des lignes de tramway et autres transports en commun.

Ancienne place forte, la ville d’Angers offre un patrimoine culturel impressionnant – Source : Le Routard

Strasbourg

Depuis quelques années, Strasbourg perd peu à peu des places au sein des classements listant les villes à plus fort potentiel locatif. Néanmoins, elle reste nettement plus attractive que la moyenne, probablement grâce à sa situation géographique très appréciée des cadres. En effet, les villes frontalières sont souvent prisées pour leur dynamisme, sans pour autant perdre le charme tranquille qui caractérise la province française.

Strasbourg n’a pas non plus abandonné son ambition de devenir un autre grand carrefour entre la France et son voisin allemand. Depuis mai 2017, un tramway la relie d’ailleurs à la ville de Kehl, son partenaire de l’autre côté de la frontière.

En ce qui concerne le marché locatif, sachez que la demande se concentre surtout sur les studios, T1 et T2. Les prix ont tendance à stagner dans les quartiers huppés et l’hypercentre, mais sont à la baisse en périphérie. Le timing semble donc parfait pour votre futur investissement immobilier !

Le marché immobilier locatif de Strasbourg en quelques chiffres – Source : SeLoger

Aix-en-Provence

Si Aix-en-Provence n’est pas plus haut dans ce classement, c’est avant tout en raison du coût très élevé de l’immobilier comparé aux autres villes de taille équivalente. Néanmoins, son patrimoine culturel, son ensoleillement et la qualité de son enseignement supérieur compensent largement ce bémol pour les investisseurs qui ont les moyens d’y acheter une propriété.

L’attractivité de la ville n’est en effet plus à démontrer, comme le prouve la démographie croissante et la régulière hausse des prix (+12% sur les 10 dernières années). Pour les investisseurs en quête d’immobilier locatif, on recommandera de petites surfaces pour les étudiants, où la demande est encore bien présente. Aix-en-Provence accueille en effet près de 100 000 étudiants chaque année, ce qui assure aux investisseurs de rentabiliser leur achat sur la durée. De plus, la tendance à la hausse ne semble pas près de s’essouffler, ce qui pourrait bien permettre de réaliser une jolie plus-value à la revente. Le fort potentiel d’Aix-en-provence n’est donc pas uniquement locatif !

🔗 Pour en apprendre davantage : Comment calculer sa plus-value immobilière en tant que particulier ?

Aix-en-Provence est sa périphérie font partie des villes les plus chères de France – Source : SeLoger

Conclusion : un choix varié

Tous les prix listés ici sont des estimations moyennes sujettes aux variations

Aux quatre coins de la France, il est ainsi simple de trouver des villes en pleine expansion au potentiel locatif en hausse. Néanmoins, on ne le répète jamais assez : le plus important dans un investissement immobilier, c’est l’emplacement ! Privilégiez les zones bien desservies en transports en commun et/où bien fourni en places de stationnement.

La population la plus demandeuse de locations étant des jeunes et des étudiants, il n’est pas forcément nécessaire de viser des biens de grandes tailles. Cherchez plutôt des appartement de deux à trois pièces maximum pour diminuer le risque de laisser votre bien vacant et permettre de proposer des loyers accessibles aux petits budgets. Et si il s’agit de votre premier investissement locatif, mieux vaut commencer petit de toute façon !

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