Investir en EHPAD : une idée rentable ?

Avec le vieillissement de la population, de plus en plus d'investisseurs français font le choix d'investir dans les EHPAD. Un bon moyen d'enrichir facilement son patrimoine, tant acheter une chambre au sein de ces résidences permet de récolter un loyer stable, sans avoir à gérer les locataires tout en réalisant une bonne opération fiscale.
ehpad investissement

En quoi consiste un investissement dans un EHPAD ?

Qu’est-ce qu’un EHPAD ?

Un EHPAD est un établissement accueillant des seniors qui ne sont plus totalement autonomes et ont besoin de soins médicaux particuliers. Les pensionnaires étant généralement atteints de maladies dégénératives, ils deviennent dépendants d’un certain nombre d’équipements médicaux parfois lourds et surtout d’une assistance quotidienne.

block aim icon
Il est à noter que les EHPAD doivent également fournir au minimum 4 autres services tels que l’accueil, la blanchisserie, le petit-déjeuner et l’entretien. Naturellement, tout un personnel est donc indispensable au bon fonctionnement de l’établissement.

Contrairement à d’autres types de logement pour seniors, les EHPAD ne peuvent être créés librement, et sont soumis à de multiples réglementations. Ainsi, pour créer un nouvel EHPAD, un appel à projets doit être publié. Puis, une fois l’établissement construit et opérationnel, un EHPAD doit constamment rendre compte aux autorités, être évalué plusieurs fois par an selon des critères très stricts définis par le Conseil Départemental et l’Agence Régionale de Santé (ARS).

Enfin, sachez qu’un tel établissement est financé à travers trois sections indépendantes : les soins, la dépendance et l’hébergement. Bien souvent, les deux premiers secteurs sont intégralement financés par la collectivité, et seul l’hébergement peut dans ce cas permettre aux particuliers de dégager une marge.

Un bail commercial, gage de gestion locative simplifiée

Bien que cela puisse paraître étrange, voire dérangeant, l’investissement dans une maison de retraite, une résidence pour sénior ou encore un EHPAD est bien une option sérieuse. Lorsque vous investissez dans ce genre d’établissement, vous n’achetez pas le bâtiment en lui-même, simplement une chambre ou un appartement au sein de celui-ci. C’est donc une acquisition immobilière de type locative, puisque vous allez y loger un sénior dans le besoin.

Acheter une chambre d’EHPAD relève de l’immobilier géré, ce qui signifie que votre bien locatif vous appartient mais sera géré par un exploitant professionnel. Par ailleurs, vous signez avec luiun bail commercial, ce qui implique que ce n’est pas le sénior mais bien le gérant qui devient techniquement votre unique locataire. À ce titre, c’est lui qui se chargera complètement de la partie gestion locative, relation avec l’occupant, etc.

block prerequisites icon
Votre locataire étant techniquement le gérant, vous n’avez aucun droit de regard sur le loyer qu’il impose à l’occupant. Soyez vigilants à ce qu’il ne profite pas de l’éventuelle situation de détresse de la personne !

Une responsabilité déplacée qui vous assure que le loyer sera payé à temps et que les termes du bail seront bien respectés, même si la chambre est temporairement inoccupée. De plus, si des travaux sont nécessaires au sein du bien, ceux-ci seront également à la charge de l’exploitant, et non du propriétaire.

En somme, si vous envisagez de placer votre épargne dans un EHPAD gardez à l’esprit qu’il s’agira au début d’un modèle d’investissement nettement plus réglementé que la moyenne. Cependant,un certain nombre d’avantages très intéressants permettent de compenser ces complications initiales sur le long terme, à commencer par cette gestion réduite exposée ci-dessus.

Si les parts de marché des EHPAD diminue au fil des ans, ils restent majoritaires

Si les parts de marché des EHPAD diminue au fil des ans, elles restent majoritaires – Sources : lepoint.fr & Drees

 

Pourquoi l’investissement en EHPAD est-il avantageux ?

Un marché fertile et prometteur

Tout d’abord, il apparaît comme évident que le marché est actuellement sur une bonne dynamique. En effet, comme la plupart des pays occidentaux, la France voit sa population vieillir. Et s’il est vrai que toute personne âgée ne devient pas forcément dépendante, le nombre croissant de fermetures d’hôpitaux au cours des dernières années contribuent à augmenter la demande en EHPAD, surtout dans les zones rurales où le personnel et les infrastructures médicales se font de plus en plus rares.

block aim icon
Bien qu’il existe d’autres infrastructures dédiées à l’accueil des personnes âgées, comme par exemple les Résidences Services Seniors, les EHPAD représentent encore à ce jour plus du tiers de l’offre disponible.

Par ailleurs, cette forte demande est prévue à la hausse dans les années à venir, alors que la France souffre déjà d’un net déficit de places disponibles. Aujourd’hui,la France compte plus de 7 500 EHPAD, soit l’équivalent d’environ 600 000 lits, et 5 000 places supplémentaires sont créées chaque année. Cependant cette offre, bien que raisonnable, n’est pas suffisante puisque la demande nouvelle se situe plutôt autour de 10 000 lits par an.

Il est d’ailleurs estimé que dès 2025, près de 500 000 lits supplémentaires seront nécessaires pour accueillir des personnes âgées dépendantes. Les promoteurs et gestionnaires en sont bien conscients, c’est pourquoi de nombreuses constructions d’EHPAD ont déjà commencé à travers l’Hexagone. Investir dans un EHPAD est ainsi largement considéré comme un placement d’avenir au risque minimal, puisque le taux de remplissage de tels établissements avoisine facilement 100%.

Quand la population vieillit, les besoins en EHPAD augmentent

Quand la population vieillit, les besoins en EHPAD augmentent – Source : Xerfi

 

Une fiscalité très intéressante

Il s’agit là d’un autre avantage de taille. Lorsque vous louez un bien en EHPAD, les loyers perçus peuvent être déclarés au régime simplifié des loueurs meublés non-professionnels (LMNP) ou professionnels (LMP), ou encore du micro-BIC.

Dans le premier cas, l’investisseur peut déduire de ses impôts les intérêts d’emprunt (si vous avez acheté à crédit), les charges de gestion et diverses taxes. En fait, seule la taxe foncière est gardée à la charge de l’investisseur ! Dans le cas d’un LMP ou du régime micro-BIC, l’investisseur peut cette fois bénéficier d’un abattement de 50% sur les revenus locatifs perçus. La comptabilité et la déclaration sont d’autant plus simples si vous choisissez le régime micro-BIC, puisque les impôts se chargent d’appliquer eux-mêmes l’abattement.

Enfin, à condition d’acheter un bien neuf, il est également possible d’accéder au dispositif Censi-Bouvard. Celui-ci permet de défiscaliser 11% de la valeur HT du bien immobilier, et ce pendant une période de 9 ans. Un montage plus que séduisant pour ce type d’investissement prévu pour le long terme.

Pour continuer votre lecture — Peut-on devenir rentier grâce à l’immobilier locatif ?

Les banques aiment l’investissement en EHPAD

Fiscalité connue à l’avance, marché porteur, gestion simplifiée par un exploitant qualifié… Autant d’arguments qui sont non seulement attractifs pour les investisseurs, mais aussi pour les banques ! En effet, ces dernières sont très souvent à la recherche de ce genre de dossiers qui assurent un rendement stable pendant de nombreuses années, sans pour autant demander des compétences en gestion pointues à l’investisseur.

Ainsi, vous ne devriez pas avoir de mal à convaincre une banque de vous faire un prêt si vous avez besoin d’aide pour financer l’achat d’une ou plusieurs chambres en EHPAD. Néanmoins, comme pour tout bien immobilier, l’emplacement de l’établissement sera une donnée cruciale, et il est également conseillé de bien étudier le bail commercial convenu avec le gestionnaire. C’est en effet celui-ci qui définira, entre autres, le montant du loyer.

Concernant le prix d’achat d’une chambre en EHPAD, il est très variable, et dépend avant tout de la localisation (proche des centres hospitaliers, faciles d’accès, cadre de vie agréable, etc…) ainsi que des services proposés. Cela dit, vous pouvez vous attendre à un montant d’investissement oscillant généralement entre 55 000 et 500 000 euros.

investissement ehpad en chiffres

La sûreté d’un investissement en EHPAD en quelques chiffres – Source : Groupe Auxandre

 

Les freins à surveiller avant d’investir en EHPAD

La réglementation

Comme expliqué plus haut, le marché des EHPAD est très encadré par les pouvoirs publics qui participent grandement à leur financement. Pour assurer à la fois la qualité et l’éthique des services qu’ils proposent à nos seniors, les EHPAD sont soumis à des normes très précises et sont fréquemment inspectés. De plus, cette réglementation est susceptible d’évoluer régulièrement, selon les politiques mises en place par les gouvernants. Gardez à l’esprit que ces changements peuvent parfois avoir un impact direct et immédiat sur la rentabilité de votre bien.

Une revalorisation quasi-nulle

Bien souvent, lors de l’acquisition d’un bien locatif, l’investisseur se projette dans l’avenir et tente d’anticiper une éventuelle plus-value à la revente quelques années plus tard. Dans le cas d’une chambre en EHPAD, cette revalorisation est généralement très proche de zéro. Il vaut donc mieux savoir que le rendement de votre investissement sera avant tout (si ce n’est exclusivement) locatif.

Et justement, concernant ce rendement, sachez que la moyenne nationale se situe entre 3,5 et 4%, selon les années. Cela peut paraître peu, surtout si la revente ne permet pas de plus-value, mais il s’agit finalement d’un taux très stable, ce qui sera généralement un bon argument au moment de demander un emprunt. De plus, il est assez largement compensé par les déductions fiscales mentionnées plus haut.

Le respect et la dignité du patient

En toute logique, investir en EHPAD peut sembler dérangeant. En effet, l’on récupère des loyers mensuels sur un locataire qui s’avère être une personne dépendante de soin. Dans cette situation, le rapport de force est déséquilibré. C’est pourquoi il est important d’être vigilant à ce que votre gérant (l’EHPAD) ne profite pas de la situation de certains patients pour leur proposer des loyers exorbitants.

De plus, il est primordiale de s’assurer que les soins dispensés par l’établissement sont à la hauteur de ce que les patients requièrent. Certains traitements sont lourds et nécessitent une assistance quasi-continue, qu’il est important de respecter. Bien que l’on parle d’investissement financier, dans le cas de l’EHPAD, la rentabilité n’est pas l’objectif premier.

Avantages

  • Une demande en hausse
  • Une gestion minimale
  • Peu de risque (loyer assuré par l’exploitant et non l’occupant) ;
  • Une fiscalité avantageuse
  • Un investissement soutenu par les banques.

Inconvénients

  • Une réglementation handicapante
  • Des perspectives de revalorisation quasi-nulles.
  • Attention au respect de la dignité des patients.

 

Pour aller plus loin — Investir dans les chambres d’EHPAD : gare aux arnaques !

Conclusion : un bon investissement à long terme

Compte tenu de l’absence de revalorisation, du vieillissement de la population française et de la croissance attendue du marché des résidences pour seniors, il paraît raisonnable de penser qu’investir en EHPAD représente un choix prudent qui offre des perspectives de rendement stables, et ce pour de nombreuses années. Inutile cependant d’espérer une rentabilité à court-terme, hautement improbable.

Néanmoins, si vous vous méfiez des possibles évolutions de la législation, il pourrait être tout aussi judicieux d’investir non pas en EHPAD, mais plutôt dans des Résidences Services Seniors (RSS). Ces dernières offrent en effet les mêmes avantages que les EHPAD, mais sont soumises à une réglementation moins stricte, moins souvent contrôlée, avec des locataires souvent plus autonomes et une revalorisation foncière plus importante. Une alternative qui pourrait être tout aussi intéressante !

Baptiste Vinçon

Baptiste Vinçon

Rédacteur indépendant depuis plus de 4 ans. Passionné par la vulgarisation de l'industrie, de la finance et des nouvelles technologies, Baptiste démocratise les sujets liés aux matières premières, aux marchés financiers et au développement durable.

Nos derniers articles