Qu’est-ce qu’une LMNP et pourquoi s’y intéresser ?

Qu’est-ce qu’une LMNP ?

Définition

La location meublée non professionnelle (LMNP) est une activité commerciale qui consiste à devenir propriétaire d’un bien meublé (appartement, maison, résidence…) et de le mettre en location pour percevoir des revenus locatifs défiscalisés. Il y a bien entendu des conditions d’éligibilité que nous allons vous présenter dans la suite de cet article.

Le statut de loueur en meublé non professionnel, possible depuis 1949, est ouvert à tous les contribuables français, mais pas aux personnes morales (sauf exception, comme les SARL familiales). En tant qu’investissement sur le long terme, l’objectif est de conserver le bien pendant plusieurs années afin de préparer sa retraite, par exemple, et non de le revendre pour avoir une valorisation ponctuelle. Il vous faudra donc être patient.

Cette niche fiscale a subi une hausse de 20% des demandes ces dernières années et est de plus en plus prisée par les jeunes investisseurs, qui privilégient la location de studio à des étudiants, dans les grandes villes universitaires. Elle permet une optimisation fiscale importante et accessible pour les novices.

Les biens concernés

Votre location peut être saisonnière (chambre d’hôte, par exemple), temporaire (déplacement professionnel) ou utilisée comme résidence principale. Vous ne pouvez cependant pas mettre en location n’importe quel bien immobilier. 

Pour pouvoir louer en LMNP, vous avez deux possibilités : la location sous conditions (classique) et la location en résidence de services (gérée). Contrairement à la location classique, où vous gérez vous-même votre investissement et ses locataires, la location gérée passe par un gestionnaire de résidence : vous signez un bail commercial avec lui et il se charge pour vous de trouver des locataires et de percevoir des loyers. C’est un peu comme un locataire qui fait de la sous-location. La location gérée est, de loin, l’option la plus utilisée, car elle simplifie les démarches et fait gagner du temps au loueur LMNP.

Il existe cinq types de LMNP en résidence de services :

• Les résidences de tourisme ;
• Les résidences étudiantes ;
• Les résidences pour séniors ;
• Les EHPADs ;
• Les résidences d’affaires.

Tableau récapitulatif des différents biens éligibles à la LMNP

Vous pouvez également ne louer qu’une chambre de votre propre résidence et bénéficier quand même du statut LMNP, en profitant d’une défiscalisation partielle des revenus locatifs ainsi obtenus. Vous serez alors exonéré d’impôts si le loyer hors charges ne dépasse pas 140€/m² (ou 190€/m² en Île-de-France). Cette exonération n’est pas valable pour une chambre de service séparée de l’habitation principale.

Quel que soit votre choix, les biens mis en LMNP se revendent facilement, même si certains types de résidences de services sont plus prisées que d’autres. En 2021, la revente de chambres mises en LMNP en EHPAD représentait 46% des ventes du site expert LB2S, faisant de ce marché un des plus rentables en LMNP

Les conditions d’éligibilités

Vous savez maintenant si votre bien peut être loué en meublé. Qu’en est-il de votre propre situation ? Quelles sont les conditions d’éligibilité du statut LMNP ? Il existe trois règles imposées : 

• Vous ne devez pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur de meublés professionnel (LMP) ;
• Les revenus générés par votre location doivent être inférieurs ou égaux à un plafond de 23.000€ par an. Ces mêmes recettes locatives ne doivent pas dépasser 50% des revenus globaux annuels de votre foyer fiscal, soumis à l’impôt sur le revenu (IR), c’est-à-dire les salaires, traitements, bénéfices industriels, commerciaux et non commerciaux et agricoles ;
• Le logement ou la chambre doit être meublé, de façon que les locataires puissent s’y installer directement avec leurs affaires personnelles. 

Comment savoir si votre bien est suffisamment meublé ? Découvrez la liste des meubles obligatoires dans votre location, imposées par décret :

• Chambre : literie fonctionnelle avec couette (ou couverture), volets ou rideaux ;
• Cuisine : réfrigérateur et congélateur, plaques de cuisson, four ou micro-onde, vaisselle et ustensiles de cuisine ;
• Maison : table, chaises, étagères ou placard de rangement, luminaires, matériel d’entretien.

Pourquoi s’intéresser aux LMNP ?

Les différences entre location à nue et meublée

Si cette dernière règle n’est pas respectée, vous pouvez tout aussi bien envisager la location à nue, mais alors vous ne pourrez pas bénéficier des avantages de la LMNP. Voici les différences entre la location meublée et la location vide :

Tableau comparatif Location meublée vs Location à nue

* Impôt sur le revenu

Les avantages de la LMNP

Pourquoi choisir la location en meublé non professionnel ? Les avantages du statut LMNP concernent principalement la fiscalité, mais vous bénéficierez toutefois de privilèges supplémentaires par rapport à un investissement financier lambda :

• Vous êtes exonérés d’impôts fonciers, puisque les revenus locatifs sont à déclarer dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous pouvez donc déduire des loyers perçus les intérêts de votre emprunt, ainsi que vos charges (taxes, frais de syndicat, frais de gestion locative, travaux) et donc payer moins d’impôts ;

‍ Pour en savoir plus : Tout savoir sur les crédits et l’emprunt

Pour les propriétés bâties, la base d’imposition est égale à 50% de la valeur locative cadastrale de votre bien, c’est-à-dire le montant du loyer théorique. L’impôt foncier est alors calculé comme suit :
IF = base d’imposition x coefficient de revalorisation voté chaque année par le Gouvernement (1,012 actuellement) x taux d’imposition des Collectivités Territoriales.

• Vous pouvez amortir comptablement votre bien immobilier et votre mobilier pendant au moins 5 ans, c’est-à-dire étaler le coût pendant toute sa durée d’utilisation. En effet, votre bien immobilier va s’user avec le temps et subir une dépréciation. Pour compenser cette perte de valeur, vous pouvez la comptabiliser comme une charge non décaissée. Chaque année, vous enregistrez la perte de valeur de votre bien et donc vous réduisez son imposition. De plus, si votre amortissement est supérieur à vos revenus locatifs, vous pouvez reporter le déficit intégralement, dans le cadre du régime réel. En outre, l’amortissement n’influe pas sur le calcul de la plus-value à la revente ;

Exemple : vous achetez un bien immobilier d’une valeur de 200.000€ et souhaitez l’amortir sur 25 ans, de même que vos frais de notaire de 15.000€. Il contient du mobilier d’une valeur totale de 5.000€, amortissable sur 5 ans.
Les 5 premières années, l’amortissement sera donc de (200.000/25) + (15.000/25) + (5.000/5) = 9.600€. Les 20 années suivantes, il ne sera plus que de 8.600€ puisque le mobilier sera amorti totalement.
Si vos recettes locatives sont de 10.000€, vos bénéfices imposables ne seront que de 400€.
Mais si vos recettes locatives sont de 9.000€ par an, vous bénéficierez d’un déficit de 9.600 – 9.000 = 600€, que vous pourrez reporter l’année suivante.

• Votre investissement vous assure un revenu stable chaque mois sur plusieurs années ;
• Vous profiterez d’un marché en pleine expansion pour la revente de votre bien et bénéficierez d’une plus-value à long terme ;
• Si vous décidez d’investir dans une résidence de services neuve, vous pourrez récupérer la TVA à 20%, comprise dans le prix d’achat du bien ;
• Toujours dans le cas d’une résidence de service neuve, vous aurez droit à la réduction d’impôt jusqu’à 11% du montant total du logement, prévue par le dispositif Censi-Bouvard.
• Le statut LMNP est accessible à tout le monde et flexible, car vous pouvez, à tout moment selon les conditions du bail, récupérer votre bien pour votre usage personnel ou le revendre ;
• Les démarches pour bénéficier de ce statut sont simples, comme nous allons vous le démontrer dans la suite de cet article.

Comme vous pouvez le constater, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel présente de nombreux avantages fiscaux. Cependant, avant de se lancer dans la LMNP, il vous faut prendre en compte ses limites.

Les inconvénients de la LMNP

Il en existe peu, mais ils sont bien réels. Quels sont les inconvénients de la LMNP ? Principalement le risque de non-renouvellement du bail de location et le marché assez cher pour l’achat du bien. Ceci-dit, la courte durée d’un bail peut être un avantage lorsque l’on veut récupérer le bien rapidement.

Pour le reste, il s’agit surtout de bien maîtriser la gestion patrimoniale et l’optimisation fiscale. Si les démarches pour bénéficier du statut LMNP sont simples, le suivi fiscal est plus complexe et nécessite soit une bonne connaissance du sujet, pour faire les choix les plus judicieux, soit un professionnel de la gestion de patrimoine.

Comment créer une LMNP ?

Les étapes de création

Le concept vous intéresse et vous aimeriez vous lancer dans la location meublée ? Grâce à ce mode d’emploi étape par étape, vous serez accompagné simplement dans votre démarche.

1. Immatriculez votre activité dans les 15 jours suivant le début de la location : il s’agit de la déclarer dans un centre de formalités des entreprises (greffe du Tribunal de Commerce du lieu de résidence) ou auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE), en remplissant le formulaire Cerfa P0i. Vous obtiendrez un numéro de SIRET, à reporter sur vos déclarations de revenus. Cela ne nécessite pas la création d’une société et peut venir en complément de votre activité salariale ;
2. Choisissez votre option fiscale : c’est au moment de l’enregistrement que vous devrez choisir le régime fiscal de votre statut LMNP, réel ou micro-BIC, que nous allons vous présenter immédiatement.

Pour une location saisonnière ou une résidence meublée de tourisme, il vous suffit de réaliser ces démarches auprès de la mairie de la commune où le bien est situé. Dans cette situation, le formulaire Cerfa est spécifique.

Les différents régimes fiscaux de la LMNP

Les revenus locatifs que vous percevez seront soumis à l’impôt sur le revenu, que votre activité soit ponctuelle ou régulière. Ce type de revenu est à déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas comme des revenus fonciers. Deux choix s’offrent alors à vous : le régime réel ou le régime forfaitaire.

• Le régime forfaitaire : tant que vos revenus locatifs ne dépassent pas 70.000€ par an (ou 170.000€ pour une location meublée de tourisme), vous êtes éligible au régime micro-BIC, choisi par défaut. Ce régime simplifié calcule votre revenu imposable après avoir appliqué un abattement de 50 % (71% pour la location de tourisme) au montant des loyers encaissés. Le reste est soumis au barème progressif et aux prélèvements sociaux de 17,2%. Si vous dépassez 23.000€ de recettes, vous passerez en Location Meublée Professionnelle (LMP) et devrez vous acquitter des 22,7% de charges sociales, comme un micro-entrepreneur. Sous le régime simplifié, vous ne pouvez pas déduire vos déficits ;
• Le régime réel : si vos recettes dépassent 70.000€ par an ou par simple choix (la décision est irrévocable), vous pouvez remplacer l’abattement de 50% par la déduction de l’ensemble de vos charges du montant de vos recettes. Vous pouvez également déduire l’amortissement du prix d’achat de votre bien, c’est-à-dire étaler celui-ci sur toute la durée d’utilisation selon un taux d’amortissement à déduire chaque année. Avec ce régime, vous ne pouvez pas créer de déficit foncier, car celui-ci sera reporté sur les recettes locatives des années futures. Les amortissements peuvent également être reportés, réduisant ainsi vos prochaines mensualités.

☝ Les conseils de la rédaction : Quand faut-il choisir le régime micro-BIC ? Si le montant de vos charges est inférieur au seuil de 50% du montant des loyers. Sinon, le régime réel est plus rentable, car il permet de faire une économie d’impôt.

Exemple : Vous achetez un bien immobilier d’une valeur de 200.000€ avec un taux d’amortissement de 2%. Vous percevez des revenus annuels de 10.000€ par an et le montant de vos charges s’élèvent à 7.000€.

Avec le régime réel, vous obtenez un déficit de 1000€ à reporter sur votre imposition de l’année suivante. Avec le régime forfaitaire, votre revenu imposable est de 6.500€.

Les erreurs à éviter

Vous aurez compris qu’investir dans la location meublée non professionnelle est une activité rentable pour constituer un patrimoine et générer des revenus passifs réguliers. Cependant, soyez vigilants aux pièges tendus par ce statut. Découvrez nos conseils pour profiter au mieux des avantages offerts par le statut LMNP et les 6 erreurs à ne pas commettre en tant que débutant :

• Déclarer vos revenus dans la mauvaise case : vous devrez déclarer vos recettes locatives dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, et non dans les revenus fonciers. Faites attention, car si vous vous trompez, vous vous exposez à de lourdes sanctions, notamment des amendes fiscales salées. Vous avez droit à l’erreur de bonne foi, simplement majorée à hauteur de 10%, mais la tentative frauduleuse vous coûtera une majoration entre 40% et 80% ;

• Investir dans la mauvaise ville : l’emplacement du bien à louer est le critère déterminant. Il est important d’étudier le marché immobilier de la commune où vous comptez investir pour éviter une moins-value à la revente ou l’absence de locataires intéressés. Investissez là où il y a de la demande effective pour assurer la location pérenne et sans vacance. Interrogez-vous sur l’avenir du quartier ou de la ville sur une dizaine d’années et sur les commodités proches (écoles, commerces, transport etc.). N’oubliez pas que les villes universitaires sont très intéressantes pour la location meublée, surtout lorsqu’il y a très peu de logements étudiants. Les plus grandes villes de France offrent une garantie de louer tout au long de l’année et de retrouver rapidement de nouveaux locataires en fin de bail. Si l’offre de logement est supérieure à la demande, vous devrez engager plus de frais que vous ne percevrez de revenus et vous risquez de perdre tous vos avantages fiscaux ;

• Financer le bien sans prêt : les taux sont bas, c’est le moment de profiter de l’effet levier des prêts bancaires. Vous pourrez lisser la charge financière grâce à un emprunt, d’autant que le régime réel permet la déduction des charges et des intérêts ;

• Engager trop de travaux : la réalisation de travaux entraîne des réductions d’impôts, mais le montant de cette réduction n’est pas toujours à la hauteur du montant des travaux et ceux-ci ne seront peut-être pas couverts par la plus-value à la revente. Si votre logement nécessite une rénovation pour être plus décent, n’hésitez pas à le rendre plus attrayant, mais sans exagérer ni engager des frais de décoration inutiles, qui ne plairont peut-être même pas aux futurs locataires ;

• Gérer vous-même votre comptabilité : avec le régime réel, vous pouvez bénéficier de l’ARD, l’amortissement réputé différé. Il vous permet d’amortir comptablement votre bien immobilier, comme si vous étiez une société, et donc de défiscaliser les loyers pour ne pas payer d’impôt. Mais pour cela, vous aurez besoin de l’aide d’un expert-comptable, qui déclarera cet amortissement comptable ;

• Négliger le bail commercial avec un gestionnaire de résidence : dans le cadre d’un investissement locatif dans une résidence de service, vous devrez vous lier avec un gestionnaire grâce à un bail commercial. Ce contrat détermine les engagements respectifs de chacune des parties : qui paie quoi, à quel moment et quelles en sont les clauses particulières ? Soyez attentifs aux détails et pensez à vérifier le montant du loyer, les échéances de paiement, les dates et montants de réindexation, la durée du bail et son renouvellement, ainsi que le paiement des charges. Choisissez donc bien votre gestionnaire de confiance et renseignez-vous auprès d’un conseiller financier en cas de doute.

L’avis de la rédaction

Si vous souhaitez bénéficier de revenus défiscalisés sans investissement complexe, le statut LMNP est fait pour vous. En remplissant un simple formulaire, vous pourrez investir dans une résidence de services neuve, récupérer la TVA et profiter des nombreux avantages de la location meublée.

Toutefois, ne vous lancez pas dans cet investissement sans appréhender l’ensemble des paramètres. Une fois que vous aurez analysé les tenants et aboutissants du sujet, la LMNP n’aura plus de secret pour vous et vous apportera un capital stable, sans risque inconsidéré et avec des avantages fiscaux importants.

Ne vous laissez pas berner par l’apparente facilité de location meublée de courte durée, comme le font certains sites internet tels que AirBnB. Si cette solution locative est simple et alléchante, elle n’est pas facilement accessible, surtout dans certaines communes comme Paris.

En effet, face à une recrudescence de particuliers devenus loueurs meublés, le lobbying du secteur hôtelier en France a demandé des comptes à la loi française. Depuis, il est très difficile de remplir les conditions d’obtention de l’autorisation exigée par la préfecture. Pour ne pas exercer dans l’illégalité, nous vous recommandons la location meublée simple, avec un bail de location d’un an renouvelable.

Notre conseil : choisissez un investissement qui génère le revenu global le plus pérenne possible, sans faire entrer le facteur affectif en compte, en analysant la situation géographique et en calculant le plus justement possible le coût total (acquisition, taxes, travaux, entretien, assurance, etc.). Si vous ne pensez pas avoir suffisamment de temps ou d’attention à consacrer à votre investissement, nous vous recommandons la location meublée de résidence EHPAD ou étudiante, liée à un gestionnaire par un bail commercial.

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