Plus-value immobilière : Comment la calculer ?
Pour ceux qui aiment aller à l’essentiel, voici un résume du calcul à effectuer :
- Calculer sa Plus-Value Brute
- En tirer sa Plus-Value Nette imposable
- Obtenir la Plus-value nette d’impôts et de charges
| Plus-value brute | Prix d’achat − prix de vente |
|---|---|
| Plus-value nette imposable | Plus-value brute − Frais recherches du bien − Frais d’acquisition − Dépenses travaux − Indemnités et charges versées au vendeur − Frais de voiries − Frais de vente＋ Indemnités et charges répercutées sur l’acheteur |
| Plus-value nette d’impôts et de charges | Plus-value nette imposable − Imposition sur les plus-values − Frais non-déductibles |
Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière
Une plus-value est la différence entre le montant de la vente d’un bien et son coût d’achat.
La plus-value résulte d’un bénéfice réalisé lors de l’opération et la moins-value d’un déficit. Nous parlerons ici uniquement du calcul de la plus-value (PV) pour les transactions en nom propre (hors achat en société) sur du patrimoine personnel. Que ce soit pour une résidence principale, une résidence secondaire ou une résidence locative, les mêmes règles de calculs s’opèrent.
Nous allons voir qu’il y a différentes façons de calculer la PV sur un bien et qu’il est important de maîtriser les différents modes de calculs pour améliorer son résultat. Pour vous illustrer la différence entre chacune des plus-values, nous allons développer un exemple qui nous suivra tout au long de l’article.
Comment calculer sa plus-value immobilière
Il faut savoir qu’il existe différentes plus-value suivant les paramètres que l’on prend en compte dans le calcul. La plus importante sera la plus-value nette d’impôts et de charges, car c’est celle-ci qui vous restera à la fin de votre opération sur votre compte en banque.
Plus-value brute
La plus-value brute est la plus simple à calculer : elle est définie comme le prix de vente moins le prix d’achat. Le prix de vente et le prix d’achat correspondent aux montants affichés sur les actes notariés de cession et d’acquisition.
Exemple : Prix de vente 450 000 € – prix d’achat 280 000 € = 170 000 € de plus-value brute
Plus-value nette imposable
La plus-value nette imposable sert de base de calcul pour l’imposition sur les plus-values (détaillé plus bas). Concrètement cela correspond à la plus-value brute diminuée de tous les frais déductibles aussi bien à l’achat du bien qu’à la vente de ce dernier. En effet, comme le présente le site des impôts, il est possible de déduire un certain nombre de frais de notre plus-value brute, à condition de présenter des justificatifs.
Frais additionnels au prix d’achat
Dans un premier temps, les frais issus de la recherche du bien peuvent être ajoutés. On peut compter les commissions de chasseurs de biens ou les frais de mandats de recherches de biens par des agences immobilières, par exemple.
Les frais d’acquisition regroupant les frais de notaire et les frais de mutation sont également à prendre en compte, factures à l’appui, dans le prix d’achat. Dans le cas d’une acquisition dans du neuf vous pouvez additionner la TVA payée lors de l’acquisition. Si vous n’avez pas conservé les documents, l’administration fiscale vous autorise alors à considérer qu’ils représentent 7,5 % du prix d’achat.
À cela, s’ajoutent les dépenses pour les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou d’amélioration. Il faut cependant qu’ils aient été réalisés par des entreprises et que vous ayez gardé les factures correspondantes .
Pour les biens vendus après 5 ans de détention il est possible, si vous n’avez pas de factures, de considérer que 15% de la valeur du bien a servi à la réalisation de travaux. Cette déduction n’est pas cumulable avec la déduction forfaitaire mentionnée au-dessus. De plus vous devez mentionner le choix du forfait, au réel ou avec abattement, à votre notaire pour que l’avantage soit pris en compte.
Les indemnités et les charges versées au vendeur lors de l’acquisition sont également à additionner au prix d’achat. Elles doivent cependant être mentionnées dans l’acte notarié. Ce sont :
- Le prorata de la taxe foncière ou taxe d’habitation ;
- Les indemnités d’éviction d’un locataire ;
- Le coût d’un règlement partiel différé ;
- Le coût de construction de séparations imposé dans le cadre de la vente.
Pour finir, dans le cas de la viabilisation de terrains à bâtir, les coûts de voirie, réseau et distribution rendus obligatoires par les collectivités peuvent être ajoutées au prix d’achat.
Frais déductibles du prix de vente
Les frais supportés lors de la vente sont eux à soustraire du prix de vente. Notamment, la réalisation des diagnostics techniques obligatoires (électricité, amiante, risques naturels…). Au même titre, si un mandat de vente est conclu avec un professionnel de l’immobilier, les frais d’agences peuvent également être déduits. Dans le cas où un prêt a servi à l’acquisition du bien et que l’organisme prêteur s’est garanti sur votre bien, votre bien est en réalité hypothéqué. Lors de la vente de votre bien, l’hypothèque doit être annulée et les coûts alors engendrés par la mainlevée d’hypothèques peuvent être pris en compte dans le calcul de la plus-value. Enfin, les honoraires d’architectes ou d’un géomètre viennent aussi faire diminuer le prix de vente.
Les charges, inscrites dans l’acte notarié, supporté par le vendeur et répercuté sur l’acheteur sont à ajouter au prix de vente. On compte notamment les prorata de taxes foncières et charges de copropriété, les frais d’éviction d’un locataire ou tout autre frais contractualisé entre les deux parties dans l’acte notarié.
Dans cette logique, il vaudra mieux, lorsque cela est possible, ne pas répercuter les frais auprès de l’acquéreur. Et ceux afin de diminuer notre plus-value imposable. L’acquéreur l’interprète comme une faveur et votre portefeuille comme un avantage.
Exemple : Vous avez acheté un bien déjà construit il y a 15 ans. Votre plus value brute est estimée à 170 000 €.
- Absence de mandat de recherche 0 €
- Frais de notaire à l’achat 22 700 € (8,11 % du prix d’achat)
- Travaux d’amélioration et agrandissement 50 000 € (11,11 % du prix de vente)
- Prorata taxes foncières à l’achat 1 253 €
- Diagnostiques 700 €
- Frais d’agence à la vente 40 000 €
- Frais mainlevée d’hypothèques 1 960 €
- Prorata taxes foncières à la vente 469 €
Vous avez donc gardé des factures pour une plus-value de 53 856 € (170 000 € – 22 700 € – 50 000 € – 1 253 € – 700 € – 40 000 € – 1 960 € + 469 €). Toutefois vous n’avez pas gardé les factures des petits travaux d’améliorations. Vous avez alors le droit de déduire 15 % de la valeur du bien, soit 67 500 € au lieu de 50 000 €. Vous obtenez alors une plus-value nette imposable de 36 356 €. Sans l’avantage des 15 % vous auriez donc eu une plus-value nette imposable de 53 856 €.
Plus-value nette d’impôts et de charges
C’est la plus-value qui apparaîtra au final sur votre compte en banque et qui est définie sous le terme de plus-value nette nette. C’est en fait le résultat net de tout frais non déductibles et de toutes taxes liées à votre opération.
Taxes sur les plus-values immobilières
La plus-value nette imposable sert de base de calcul pour l’imposition sur les plus-values. Cette dernière regroupe deux composantes : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
La taxe sur les plus-values s’applique sur tous les biens (bâtis ou non bâtis) qu’ils soient achetés, construits, en donation ou en succession. De plus, elle s’applique également sur la vente de droits rattachés à un bien (droit de passage, servitude…) ou à la vente via une société civile immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Enfin, ceci concerne aussi la vente via un fonds de placement dans l’immobilier (FPI), ou lors d’échange de biens et d’apport en société.
Toutefois un bien faisant l’objet d’une donation ou d’une succession n’est soumis à la taxe sur les plus-values qu’une fois vendu par l’héritier. Lors d’une vente d’un bien hérité, le prix d’acquisition retenu pour l’application de la taxe sur la PV, est égal à la valeur retenue lors de la donation ou de la succession.
En 2023, les plus-values sont imposées sur le revenu au taux de 19 % et les prélèvements sociaux s’élèvent à 17,2 % soit une taxe globale de 36,2 %. Cependant, la base de calcul de la taxe varie en fonction de la période de détention du bien. En effet, un abattement progressif intervient sur la base de calcul de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. En bref, Vous n’êtes plus redevable d’impôts après 30 ans de détention d’un bien.
| Nombre d’années pleines de détention | Taux de l’abattement pour l’impôt sur le revenu | Taux de l’abattement pour les prélèvements sociaux |
| de 0 à 5 | 0 % | 0 % |
| 6 | 6 % | 1,65 % |
| 7 | 12 % | 3,30 % |
| 8 | 18 % | 4,95 % |
| 9 | 24 % | 6,60 % |
| 10 | 30 % | 8,25 % |
| 11 | 36 % | 9,90 % |
| 12 | 42 % | 11,55 % |
| 13 | 48 % | 13,20 % |
| 14 | 54 % | 14,85 % |
| 15 | 60 % | 16,50 % |
| 16 | 66 % | 18,15 % |
| 17 | 72 % | 19,80 % |
| 18 | 78 % | 21,45 % |
| 19 | 84 % | 23,10 % |
| 20 | 90% | 24,75 % |
| 21 | 96 % | 26,40 % |
| 22 | 100 % | 28,00 % |
| 23 | 37,00 % | |
| 24 | 46,00 % | |
| 25 | 55,00 % | |
| 26 | 64,00 % | |
| 27 | 73,00 % | |
| 28 | 82,00 % | |
| 29 | 91,00 % | |
| 30 | 100 % |
Taux d’abattement pour la vente d’un bien immobilier – Source formulaire n°2048-IMM-SD
Exemple : Vous gardez un bien pendant 15 ans et votre plus-value nette imposable s’élève à 36 356 €
Vous bénéficiez d’un abattement sur l’impôt sur le revenu de 60%. Vous aurez ainsi un abattement de : 36 356 x 60% soit 21 813 €. Vous déclarez alors un revenu de 14 543 €. Le montant de l’impôt sera donc de 14 453 x 19% soit 2 763 €.
Vous bénéficiez d’un abattement sur les prélèvements sociaux de 16,50%. Vous aurez ainsi un abattement de : 36 356 x 16,50 % soit 5 998 €. Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 30 357 € (36 356 – 5 998 €). Le montant du prélèvement sera donc de 30 357 x 17,2% soit 5 221 €
Vous payerez donc une taxe sur la plus-value de 7 984 €, correspondant au montant d’imposition et de prélèvement après abattement. Votre plus-value nette nette est donc de 28 372 €. Sans l’avantage des 15 % vous auriez eu une taxe sur la plus-value de 11 826 €.
Ajoutées à ça, les plus-values supérieures à 50 000 € sont imputées d’une taxe supplémentaire avec un taux variable entre 2 à 6 % de la plus-value imposable.
| Montant total de la plus-value imposable | Montant de la taxe |
| De 50 001 € à 60 000 € | 2 % PV – (60 000 – PV) x 1/20 |
| De 60 001 € à 100 000 € | 2 % PV |
| De 100 001 € à 110 000 € | 3 % PV – (110 000 – PV) x 1/10 |
| De 110 001 € à 150 000 € | 3 % PV |
| De 150 001 € à 160 000 € | 4 % PV – (160 000 – PV) x 15/100 |
| De 160 001 € à 200 000 € | 4 % PV |
| De 200 001 € à 210 000 € | 5 % PV – (210 000 – PV) x 20/100 |
| De 210 001 € à 250 000 € | 5 % PV |
| De 250 001 € à 260 000 € | 6 % PV – (260 000 – PV) x 25/100 |
| Supérieur à 260 000 € | 6 % PV |
Modalités de calcul de la taxe (PV = montant total de la plus-value imposable) – Source formulaire n°2048-IMM-SD
Exemple : Sans l’avantage des 15 % vous auriez eu une plus-value nette imposable de 53 856 €.
Vous auriez dû régler une taxe supplémentaire de : 2 % x 53 856 € – (60 000 – 53 856 €) x 1/20 soit 770 €. Soit au total 12 596 € de taxes sur la plus-value.
Peut-on être exonéré d’impôts sur la plus-value immobilière ?
Dans certaines conditions, il est possible de ne payer aucun impôt sur une plus-value immobilière, si vous respectez l’un de ces critères :
- Vente de votre résidence principale
- Une détention supérieure à 22 ans
- Vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans
- Vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente
- Vente inférieure à 15 000€
- Vous êtes non résident en France
L’exonération est du cas par cas et peut survenir dans différents contexte comme nous l’explique le site du gouvernement.
Il sera recommandé de voir un expert du domaine afin d’optimiser votre plus-value et éviter de payer trop ou trop peu d’impôts au risque d’avoir un redressement.
Nous venons de voir qu’un grand nombre de variables sont à prendre en compte pour calculer sa plus-value. Nous avons également vu que l’imposition sur les plus-values peut vous retirer une grande partie de vos bénéfices. En effet, il nous apparaissait important de vous exposer l’ensemble du sujet, pour que vous puissiez bien saisir les conséquences imputables à vos projets.
Les paramètres comme le temps de détention, le montant de la plus value ou encore les frais d’achat ou de vente ne sont pas à négliger dans votre calcul.
