Notre avis sur les SCPI : c’est quoi et pourquoi investir ?

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Lorsque l’on s’intéresse à l’investissement immobilier, c’est un acronyme qui revient de plus en plus ces dernières années. Bien loin des marchés financiers, ce type de placement existe pourtant depuis un certain temps. 

Le principe des SCPI

Une Société Civile de Placement Immobilier, est un système d’investissement en immobilier. Ce type de placement financier n’a rien de physique, il s’agit d’un accord entre vous et une société de gestion. Vous placez vos finances personnelles dans l’entreprise, qui investit elle-même dans des biens correspondant à la stratégie patrimoniale définie initialement et validée par les autres investisseurs.

C’est la société qui gère ensuite son portefeuille de biens. Vous n’avez à vous occuper de rien. En échange, celle-ci vous redistribue les loyers, une fois les frais de gestion déduits, au prorata de vos parts.

La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est également connue sous le nom de « pierre papier », car il s’agit d’un investissement immobilier purement contractuel.

Le marché des SCPI

Les SCPI apparaissent en France dans les années 60. Bien que mieux encadré sur le plan juridique, le principe n’a pas beaucoup évolué depuis. 

Selon les articles L214-50 à L214-84, L231-8 à L231-21 et L732-7 du code monétaire et financier, qui protègent notamment les investisseurs, les SCPI sont directement soumises à l’Autorité des marchés financiers . Il y a donc une véritable obligation de transparence.

La création d’une Société Civile de Placement Immobilier est un sujet particulièrement bien encadré, qui nécessite de plus un capital initial de 760 000 euros. Ce dernier est divisé en parts sociales d’un montant de 150 euros minimum.

En France, le marché est dominé par seulement une vingtaine d’opérateurs qui gèrent environ 180 SCPI. Ceci s’explique notamment par la complexité d’obtenir l’agrément de l’AMF. Pourtant, on estime la capitalisation totale des SCPI à plus de 78,6 milliards d’euros, avec une collecte nette globale de 7,4 milliards d’euros en 2021, soit 22% de plus que l’année précédente. Par ailleurs, les SCPI ont délivré un rendement de 4,45% en 2021.

Les différents types de SCPI

Si vous souhaitez réellement investir vos finances personnelles dans une SCPI, vous devez connaître les différentes catégories. En effet, celles-ci ne correspondent pas aux mêmes objectifs de placement ni aux mêmes rendements. 

Il existe 3 grandes catégories, elles-mêmes divisées en sous-catégories :

• SCPI de rendement : c’est le type le plus courant. Il s’agit principalement d’investissements en immobilier professionnel. Elles offrent des revenus réguliers et une bonne rentabilité. On retrouve des SCPI diversifiées, de commerces, de bureaux, régionales ou spécialisées.

• SCPI Fiscale : l’objectif est d’investir dans des biens immobiliers concernées par les différentes lois fiscales, afin d’obtenir une réduction d’impôt. Le rendement est donc assez faible, mais la réduction d’impôt peut aller jusqu’à 21% sur 12 ans. On retrouve des SCPI de déficit foncier, Malraux, Pinel, Robien, Duflot, Girardin, Scellier ou monument historique.

• SCPI de plus value : c’est le type le plus rare, car il ne n’apporte pas de revenus réguliers, mais bien de plus value à la revente des parts. Ce sont par exemple des entreprises qui investissent dans l’immobilier viager.

Investir en SCPI : est-ce un bon placement financier ?

Maintenant que vous en savez plus sur le principe de fonctionnement, reste à savoir si ce type d’investissement pourrait vous convenir. Car il y a bien évidemment des avantages et des inconvénients.

Les avantages 

Le premier avantage de la Société Civile de Placement Immobilier est bien évidemment son intérêt financier. C’est ce que l’on demande à un investissement : une bonne rentabilité. Il existe différents types de SCPI, avec chacune un type de rendement particulier. Mais les plus rentables permettent d’obtenir un retour sur investissement d’environ 4 à 5% par an, pouvant même aller jusqu’à 10%.

Le second avantage est la sécurité. On considère en effet que ce système immobilier mutualisé permet de limiter les risques. Bien évidemment, comme n’importe quels actifs immobiliers, ils sont sensibles à la crise. Mais les sociétés de gestion veillent à bien diversifier leur portefeuilles afin d’éviter toute catastrophe. 

Enfin, le troisième grand avantage, c’est bien évidemment qu’il n’y a aucune gestion. Tout est pris en charge directement par la société. Pas de dossier à monter pour votre projet immobilier, pas de visites, de travaux, de locataire à trouver, d’entretien à effectuer… Les avantages de l’immobilier sans les inconvénients ! 

Les inconvénients

Tous les investissements financiers ont leurs avantages, mais aussi leurs inconvénients. Parmi les principaux inconvénients, le premier est le risque de perte en capital. En effet, bien que le système mutualisé assure une certaine sécurité, les placements ne sont jamais garantis. Il faut donc choisir une entreprise en laquelle vous pouvez avoir réellement confiance. 

Deuxième inconvénient, c’est un investissement à long terme. Pour le rentabiliser, il est conseillé de conserver ses parts pendant au moins 8 ans.

Le dernier inconvénient de ce placement est sa fiscalité, qui peut parfois s’avérer complexe. En effet, différentes règles peuvent s’appliquer selon le montant, la nature et l’origine géographique des revenus. Il est donc nécessaire de s’y intéresser au préalable ou du moins d’en connaître les grandes lignes.

Comment investir dans une SCPI ?

Vous voilà fin prêt à investir en Société Civile de Placement Immobilier ! Mais alors, comment s’y prendre ? Voici nos conseils.

Quel montant investir en SCPI ?

Avant toute chose, notez bien que la SCPI est un investissement facilement accessible, puisque les tickets d’entrée démarrent à 150 euros. Il n’y a donc pas besoin de placer toutes vos finances personnelles ou de faire un emprunt à la banque, comme pour l’immobilier classique. Cependant, certaines sociétés exigent un minimum de parts de souscription.

Toutefois, rappelez-vous que:

– Il s’agit d’un placement potentiellement risqué, n’investissez pas plus de 20% de votre capital disponible et diversifiez votre épargne. – C’est un investissement qui doit être envisagé sur le long terme (au moins 8 ans),notamment du fait des frais obligatoires d’environ 10 %, prélevés lors de la revente des parts. 

Comment bien choisir son type de SCPI ?

Une fois que vous en savez plus sur le principe de fonctionnement et les différents types de Société Civile de Placement Immobilier existants, reste à choisir dans laquelle investir. Pour débuter, il est préférable d’opter pour une SCPI de rendement. C’est le type le plus courant, qui vous permettra d’avoir un revenu régulier et revendre facilement si besoin.

Il existe deux principales formes de capital : fixe et variable. Dans le cas d’une SCPI à capital fixe, celle-ci peut ouvrir des augmentations de capital dès que le capital plafond fixé par ses statuts est atteint. Lorsqu’un associé se retire, ses actions doivent être reprises par d’autres acheteurs. 

Pour une SCPI à capital variable, de nouvelles parts peuvent être émises à tout moment. Les parts d’un associé qui souhaite se retirer sont directement achetées par la société. La SCPI à capital variable est donc une meilleure solution pour commencer.

Quelques exemples de SCPI dans lesquelles investir

Voici quelques pistes pour vous lancer dans le secteur : 

Conclusion

La Société Civile de Placement Immobilier est un système d’investissement immobilier intéressant. Plus rassurant que les marchés financiers, il vous permet de tirer un revenu régulier de votre épargne.

Bien évidemment, comme de nombreux placements, la rentabilité n’est pas garantie et il existe toujours un risque de perte en capital. Il est donc important de bien vous renseigner au préalable afin de comprendre le fonctionnement et les détails de ce marché. 

Toutefois, n’hésitez pas à vous lancer avec un petit montant dans un premier temps afin de vous faire une idée du secteur. Libre à vous ensuite de poursuivre ou non votre investissement financier dans ces sociétés.