Comment investir dans les terres agricoles ?
| Caractéristiques de l’actif | |
|---|---|
| Niveau de l’investisseur | Expérimenté |
| Temps d’investissement moyen | 40 ans |
| Montant minimum conseillé | 100 000€ |
Comment acheter des terres agricoles ?
Il y a trois manières d’acheter des terrains agricoles qui pourront correspondre à votre profil et vos besoins.
- Acheter en direct
- Les groupements fonciers agricoles
- Le crowdfunding
Acheter des terrains en direct
La première solution sera d’acheter en direct votre terre agricole afin d’être pleinement propriétaire et pouvoir choisir le terrain que vous souhaitez et comment vous désirez l’exploiter.
Par contre, comme nous l’avons vu, il sera très compliqué pour un particulier d’accéder aux ventes et il faudra bénéficier d’une forte capacité d’investissement pour acquérir des terres intéressantes. La priorité reviendra aux agriculteurs pour l’achat des terrains, mais il n’est pas impossible d’y avoir accès.
Pour avoir un ordre de grandeur, il faut prévoir entre 300 000€ et plusieurs millions d’euros à investir.
Les groupements fonciers agricoles
Comme pour les domaines viticoles ou encore les forêts, il existe des groupements fonciers que vous pourrez utiliser comme intermédiaires afin d’investir dans ce marché complexe.
Contrairement à l’achat en direct, l’avantage sera d’avoir un accès facilité à cet actif et surtout pouvoir investir une somme plus réduite. En moyenne, le ticket d’entrée sera de quelques milliers d’euros pour pouvoir y accéder.
Le crowdfunding
Une autre solution, moins connue, sera d’investir dans un financement participatif afin de pouvoir acheter cet actif de manière abordable et à plusieurs.
Le crowdfunding autour de secteur du durable est en constante hausse et permet à un maximum de personnes de placer leur argent dans un actif qui a du sens et qui est en accord avec leur valeur.
Pour participer à ces financements participatifs, vous allez pouvoir utiliser des sites spécialisés dans ce domaine comme Lita, Agrilend…
Ça sera à vous de choisir la plateforme et le projet le plus adapté à vos besoins.
Pour résumé, si vous avez une grosse capacité d’investissement, et que vous avez les bonnes informations, vous allez pouvoir vous diriger vers l’achat en direct. En revanche, si vous ne souhaitez pas investir une somme aussi grande ou simplement ne pas avoir à gérer vous-même le terrain, passer par un groupement forestier agricole ou le crowdfunding est une bonne solution.
Pourquoi investir dans les terres agricoles
Il y a de nombreux avantages qui pourront pousser les investisseurs à se diriger vers cet actif et l’ajouter à leur portefeuille, par contre, il faut être au courant de ses inconvénients avant d’y investir comme nous montre le tableau suivant :
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Toucher un revenu régulier | Entretenir le terrain |
| Transmettre un actif à ses enfants | Évolution de la réglementation |
| Exploiter le terrain pour vous-même | Faible rentabilité |
| Investir dans une valeur refuge | Une forte barrière à l’entrée |
Les avantages des terrains agricoles
Il existe de nombreux avantages qui pourront influencer vos choix autour de cet actif.
Touche un revenu régulier
L’un des grands avantages est le fermage autour des terres agricoles si vous le louez à un agriculteur qui exploite vos terres afin de développer son activité.
Le fermage est le nom d’un loyer payé par un agriculteur qui exploite le terrain d’une personne. Si le loyer est sous forme de partage des récoltes, c’est du métayage.
Même si le fermage a une rentabilité moins élevée qu’une location d’un appartement de manière générale, il n’en reste pas moins un revenu passif pour son propriétaire.
Même si vous ne souhaitez pas louer votre terrain, vous avez différents moyens de gagner de l’argent via vos terres comme la revente avec une plus-value.
Transmettre un actif à ses enfants
Dans la majorité des cas, l’achat d’une terre agricole correspond à une vision de placement long terme, à la fois pour pouvoir rentabiliser vos investissements, mais également pouvoir transmettre celui-ci à votre descendance.
Tout comme les forêts, les terres agricoles sont aussi adaptées pour transmettre cet actif à vos enfants qui pourront profiter de ses avantages et développer un patrimoine familial.
Il faut savoir que la transmission est fiscalement intéressante pour ce type de placement, l’imposition ne concernera que 25% de la valeur du bien grâce à un abattement de 75% sur la valeur totale du terrain. Par contre, si celui-ci excède 300 000€, alors l’abattement sera ramené à 50% par rapport à sa valeur.
À savoir, qu’il y a deux conditions à cela :
- Le bénéficiaire doit garder le terrain minimum 5 ans
- Si c’est une donation, le bail doit avoir plus de deux ans au moment de la donation
Exploiter le terrain vous-même
Vous allez pouvoir utiliser le terrain pour une utilisation personnelle dans la limite de la réglementation. Que ça soit pour développer une activité agricole, exploiter le terrain pour une autre activité ou simplement le laisse prendre en valeur avec le temps.
L’avantage d’être propriétaire de votre terrain sera principalement la liberté de choisir comment vous allez l’utiliser et l’exploiter.
Investir dans une valeur refuge
À l’image de l’immobilier, un terrain agricole est une valeur refuge qui vous permettra de protéger votre patrimoine des crises et de l’inflation, car son cours est beaucoup moins volatil que le marché des actions par exemple.
L’inconvénient en revanche sera de ne pas voir son actif décoller lors de bonnes conditions économiques de manière aussi significative que la bourse.
Les inconvénients des terres agricoles
Même si ces avantages sont très intéressants, il ne faut pas oublier les inconvénients qui pourront refroidir certaines personnes d’investir dans cet actif.
Entretenir le terrain
Le premier inconvénient sera l’entretien du terrain lors de l’achat et chaque année, il faudra le renouveler sauf si vous avez négocié cela avec votre locataire. L’inconvénient est que ça impactera votre rentabilité si vous devez déléguer cette partie à quelqu’un d’autre.
Il est possible de donner cette partie à une société tierce ou de faire un contrat avec votre locataire afin qu’il entretienne le terrain lors de son utilisation.
Évolution des réglementations
Les terres agricoles sont également soumises à la réglementation et elles peuvent changer et impacter votre terrain. Il faut savoir qu’il est par exemple interdit dans la majorité des cas de construire sur un terrain agricole.
Un changement de réglementation peut aussi vous apporter un avantage si votre terrain devient une zone constructible, car il prendra automatiquement de la valeur lors de la revente.
Il faudra suivre avec le temps comment évolue l’environnement légal de vos terres afin d’éviter de faire des erreurs ou profiter d’avantages que vous pouvez bénéficier.
Faible rentabilité
Si vous êtes un investisseur à la recherche d’une forte rentabilité, cet actif ne sera pas le plus intéressant. Les terrains agricoles ont une faible rentabilité et elle sera présente sur le long terme.
À savoir que vous allez avoir différentes possibilités pour gagner de l’argent via votre investissement :
- Le fermage (loyer)
- La revente avec une plus-value
Ces deux méthodes sont les plus utilisées. Si vous souhaitez toucher des revenus récurrents, la solution de location du terrain sera la meilleure solution, par contre, si vous souhaitez profiter de votre terrain et uniquement le rentabiliser à la vente, il faudra dans ce cas attendre quelques années que celui-ci prenne de la valeur.
Rien ne vous empêche de faire ces solutions également et ainsi de profiter de ces deux avantages.
En moyenne, vous pouvez espérer gagner entre 1 à 3% de rentabilité par an. Et pour la revente, tout dépendra de l’évolution du marché et de l’état de votre terrain (constructible, qualité, emplacement…).
L’agriculture a une particularité, le terrain peut perdre en valeur à cause de son exploitation et sa chute en fertilité avec le temps, notamment à cause d’une exploitation intensive.
Il est important de noter, que vous n’allez pas pouvoir choisir le prix du fermage vous-même, vous devrez vous référer aux fourchettes de prix des valeurs locatives en vigueur lors de la conclusion du bail.
Une forte barrière à l’entrée
Investir dans les terres agricoles n’est pas réservé à tout le monde, de part son prix d’accès qui ne cesse d’augmenter comme nous montre le graphique ci-dessous :
Une autre problématique est l’accès aux particuliers qui sera très compliqué à cause d’un marché très encadré, des droits ruraux complexes, avoir une bonne connaissance du lieu d’achats.
Ajoutez à cela, l’accès aux ventes de terrains agricoles est plus compliqué, notamment si vous êtes nouveau dans ce domaine.
Nous allons maintenant voir comme acheter un terrain agricole et les différentes options qui s’offrent à vous.
En définitive, le marché des terres agricoles est en pleine essore, à la fois, avec la demande qui ne cesse d’augmenter chez les agriculteurs qui ont besoin de plus d’espace, mais également la rareté des terrains et leur accessibilité qui chute à cause de la montée des prix. L’investissement dans les terrains agricoles sera intéressant pour des personnes à la recherche de nouveaux investissements alternatifs avec une vision long terme qui souhaitent diversifier leur patrimoine et leurs risques.
Pour aller plus loin, découvrez les différents investissements alternatifs à votre disposition !
