Garages à louer : est-ce une bonne idée d’investir ?

Pourquoi investir dans un garage locatif ?

Un investissement à faible coût

Acheter un garage ou une place de parking à louer est un excellent point d’entrée dans l’investissement locatif pour ceux qui ont un budget limité. Si les gros placements à risques ont un potentiel de rentabilité plus fort, les petits investissements sécurisés peuvent également s’avérer payant à moyen et long terme. C’est le principal avantage de l’achat d’un ou plusieurs garages à louer. Ils permettent de commencer petit, mais de rapidement voir plus grand ! De nombreux autres avantages font des garages un investissement très avantageux. 

Tout d’abord, leur rentabilité est en moyenne plus élevée que pour les appartements, à condition de ne pas se tromper sur le bien. Les places de parking ou de garage offrent un turn-over (c’est-à-dire un changement de locataire) plus faible, donc moins de contraintes pour vous. Assez logiquement, le temps et les frais de gestion et d’entretien sont négligeables : pas de risque de fuite d’eau à réparer, de chauffe-eau à changer, de problèmes de voisinage, etc. Notez également qu’en cas d’impayé, vous pouvez virer votre locataire très facilement et relouer dans la foulée. En effet, contrairement à un logement, il ne sera pas à la rue. Pour finir, la revente est assez aisée car les garages sont très recherchés dans les métropoles. 

Lorsque l’on choisit d’acheter dans un garage ou un box, c’est que l’on cherche à investir une somme relativement faible pour récupérer un rendement honorable. Cependant, plus le montant d’investissement est faible, plus les frais de notaires seront importants. Sachant cela, on aurait tendance à dire qu’investir dans un garage plus onéreux est donc plus avantageux. Toutefois, on a constaté depuis quelques années une explosion de la demande pour ce genre de biens, entrainant une forte revalorisation. Lorsque l’on voit le prix de certains parking, notamment dans la capitale, il est légitime de se questionner sur la cohérence d’un tel investissement.

Quelle rentabilité immobilière peut-on espérer ?

Acheter une place de parking ou un garage a forcément de quoi séduire. Selon la région et la proximité des grandes métropoles, la majorité des garages s’acquièrent entre 3 000 et 45 000 € l’unité. À titre d’exemple, il faut compter entre 15 000 et 30 000 euros pour un garage en plein centre-ville de Toulouse ou de Lyon et entre 35 000 et 50 000 euros dans la capitale. Si l’on s’éloigne dans les quartiers périphériques, les prix sont généralement divisés par deux. 

Pour faire votre calcul de rentabilité, vous devrez ajouter les frais de notaire et éventuellement les travaux (porte de garage, état du toit). Ensuite, il faudra inclure la taxe foncière et les frais de copropriété. Vous devrez également payer des impôts sur le revenu. À ce sujet, sachez que même si vous n’êtes pas imposable, vos revenus fonciers le sont, à moins de trouver un garage disponible dans un bien éligible à la loi Pinel.

On estime la rentabilité moyenne à environ 7 – 8 % nets de charge, soit environ 3 – 4 % après imposition. Et cela, sans compter l’éventuelle plus-value que vous pourrez faire à la revente. Évidemment, cela dépend d’une multitude de critères déterminant la qualité du bien. Vous trouverez plus bas dans cet article quelques astuces pour bien choisir votre garage et ainsi optimiser ce rendement. Et même si ce n’est pas l’affaire du siècle, c’est toujours largement mieux qu’un livret A !

Sur le même sujet : Comment calculer sa plus-value immobilière en tant que particulier ?

Tout savoir sur les charges pour l’acquisition d’un parking

Il est vrai, l’achat d’un garage de parking est réputé pour son accessibilité et son rendement relativement favorable. Toutefois, un investissement doit être envisagé dans sa globalité en incluant toutes les charges. Tour d’horizon de la fiscalité associée à l’achat d’un garage locatif.

Les frais d’acquisition

Comme évoqué plus haut, plus le montant de l’investissement immobilier est faible, plus les frais d’achat représenteront une part importante. Ils représentent les frais de notaire et les taxes collectées par le notaire pour le compte de l’État. Toutefois, vous pouvez prévoir ces frais grâce à un outil de simulation de calcul des frais mis à disposition par le gouvernement. Il permet d’anticiper les émoluments du notaire, les taxes sur la vente et les frais annexes.

Nous avons réalisé deux simulations pour vous. Dans un premier temps, prenons l’exemple de l’acquisition d’un garage en région parisienne au prix de 20 000 euros. Les frais de notaire s’élèveraient à 1310 euros, les taxes pour l’État à 1443 euros et enfin les déboires à 400 euros. Cela représenterait un total de 3200 euros soit 16% du prix d’achat. Dans un second temps, étudions l’exemple de l’achat d’un garage mieux placé, toujours en région parisienne, au prix de 45 000 euros. Les frais de notaire s’élèveraient à 1581 euros, les taxes pour l’État à 2974 euros et toujours les déboires à hauteur de 400 euros. Cela représenterait un total de 5000 euros soit 11% du prix d’achat.

Les frais annuels

Comme pour n’importe quel bien immobilier, la mise à la location d’un box ou d’un garage de parking est soumise à des charges relativement contraignantes. On retrouve notamment la taxe d’habitation (celle-ci est prise en charge par le locataire), la taxe foncière et enfin la TVA sur les loyers.

La fiscalité concernant ces biens immobiliers est la même que pour les biens immobiliers loués nus et concerne les revenus fonciers. Il existe deux types de régimes : le régime réel et le micro-foncier.

Le régime micro-foncier peut être appliqué à condition que les revenus nets de loyers déclarés soient inférieurs à 15 000 euros. Et pour un garage locatif, c’est très souvent le cas. Ce régime est beaucoup plus avantageux car il inclut un abattement de 30% sur les revenus bruts.

Quelques conseils pour investir dans un garage

L’aspect primordial : la localisation du garage

L’emplacement est la clé pour assurer la rentabilité de votre garage. Il faut que la demande soit forte. C’est le cas du centre-ville des grandes métropoles, comme Paris et l’Ile-de-France, et les villes de province, telles que Lyon, Nantes, Marseille, Annecy… De manière générale, l’hyper-centre est forcément très prisé car les solutions de parking sont réduites. Pour la même raison, jetez un œil du côté des vieilles villes. Ces zones sont très problématiques pour se garer ou stocker des affaires. Les garages situés très proches des vieux quartiers auront toujours un bon taux d’occupation. 

Les périphéries des villes peuvent également être une bonne perspective, notamment pour le stockage. Mais attention aux zones résidentielles et pavillonnaires : le parking est souvent prévu, la demande locative est donc plus faible. Toutefois, soyez vigilant aux projets de construction et d’aménagement des villes. Il n’est pas rare que les quartiers en périphérie des villes voient naître des projets de parking publics qui pourraient fortement déprécier votre bien. 

Pensez également aux bords de mer ou des lacs navigables, pour stocker un zodiac ou des planches à voile. Ne boudez pas non plus les gros volumes (surface et hauteur) en campagne, si le lieu est desservi facilement par les grands axes : les propriétaires de camping-car, caravanes et bateaux sont toujours à la recherche d’emplacements pour l’hivernage. Certains ont également fait de bonnes affaires en louant un bien dans un village, acheté et loué pas cher, avec une taxe foncière très basse et sans frais de copropriété. 

Les critères pour choisir le bon garage

Afin que vous choisissiez correctement votre garage, il est primordial de vérifier une série de critères. Tout d’abord, étudiez correctement l’offre et le marché concernant les besoins de parking et de stockage. Comme expliqué plus haut, les centre-villes et les zones de tensions sont plus demandées que les périphéries. 

Ensuite, renseignez-vous sur le montant des loyers moyens dans la zone de votre achat. Cela permettra d’estimer les gains moyens potentiels que vous pourrez réaliser. Renseignez-vous également sur les frais annuels (taxe foncière et de copropriété) car ils seront un élément important dans votre calcul de bénéfice. Élément important, regardez l’accessibilité du garage. La hauteur sous plafond et la taille des portes doivent permettre à tous types de véhicules de se garer sans encombre, qu’ils soient familiaux ou 4×4. Pour un parking souterrain, une place au premier sous-sol avec peu de manœuvres à réaliser est forcément préférable. 

Des critères bonus peuvent être importants pour certains acheteurs. S’il y a une arrivée en électricité, vous pourrez envisager l’installation d’une borne de recharge pour voiture électrique et ainsi vous démarquer des parkings concurrents. Si vous choisissez un garage en périphérie, il faudra miser sur un emplacement accessible facilement par les transports en commun. Un usager qui veut parquer sa voiture la semaine doit pouvoir venir la chercher facilement pour partir en week-end. Si le garage est bien équipé et sécurisé (éclairage, box fermés en sous-sol, vidéosurveillance, gardien…), cela sera un plus pour les propriétaires de motos et voitures aux assurances exigeantes. En revanche, vérifiez le coût que cela engendre pour vous.

6 astuces pour augmenter la rentabilité

• Les garages fermés peuvent être loués en box de stockage ou garde-meuble, parfois plus rentables selon la localisation.
• Étudiez la possibilité de scinder en deux box (ou plus) pour motos, scooters, vélos électriques ou pour du stockage.
• Aménagez des rayonnages solides en hauteur, pour proposer un service supplémentaire. Même si cela ne justifie pas forcément un loyer supérieur, vous aurez un meilleur taux d’occupation.
• Négociez le prix de départ.
• Surveillez les ventes en lot pour mieux négocier, peut-être en vous regroupant avec d’autres personnes, en achetant ensuite en nom propre ou en SCI (Société Civile Immobilière).
• Suite à un premier investissement, continuez votre veille pour saisir les opportunités, parfois en revendant des garages moins rentables.

Faut-il déléguer la recherche et la gestion de son bien ?

Pour l’achat de votre garage, vous pouvez commencer par discuter de votre projet avec différents chasseurs immobiliers. En recoupant leurs informations et en analysant les annonces, vous pourrez vous faire une idée assez fiable du marché. Mettez ensuite en place une veille, via les agences immobilières, les petites annonces (enregistrez votre recherche pour être informé des nouvelles opportunités) et les ventes aux enchères des huissiers de justice. Essayez également de faire marcher le bouche-à-oreille, notamment auprès des syndics de copropriété.

Le plus simple reste cependant d’utiliser les nombreux sites Internet à votre disposition. Vous pourrez trouver votre bonheur sur les sites d’immobilier généralistes tels que Seloger.com, Pap.fr, ou encore Leboncoin.fr. mais également spécialisés comme Monsieurparking.com ou Parkagence.fr. 

Pour la mise à la location de votre bien, pouvez bien sûr faire appel à une agence immobilière, mais vous pourrez tout aussi bien démarcher vous-même. Petites annonces, affichage au niveau des immeubles, petit flyer sur les pare-brises des voitures des rues avoisinantes (attention : conformément à la loi, notez la mention « ne pas jeter sur la voie publique »). Précisez qui est susceptible d’être intéressé par votre bien (stockage, voiture, moto, vélo électrique, petit bateau…)

Si vous n’êtes pas dans la région, vous pouvez toujours vous reposer sur des agences spécialisées qui se chargeront de vous trouver des locataires, d’établir le bail de location et si vous le souhaitez même, s’occuper de la location. Les frais de gestion sont d’environ 5 à 6% du loyer mensuel du bien. Cela représente un coût, mais il se justifie selon votre situation.

En conclusion : investir dans un garage est-il fait pour vous ?

Pourquoi certains investisseurs déconseillent l’achat de garage ?

Ceux qui cherchent une forte rentabilité ne sont pas intéressés par les garages. De même, les artisans qui ont la possibilité de rénover eux-mêmes un bien, vont plutôt se tourner vers les appartements ou maisons. On parle aussi de la diminution des véhicules personnels, de la politique « centre-ville sans voitures » ou encore de l’essor futur des voitures autonomes. 

Actuellement, le marché est toujours aussi porteur, mais cela vaut la peine de suivre l’actualité sur ces points. Ainsi, vous pourrez rebondir et vous diriger vers l’achat de garages en périphérie ou viser les box garde-meuble. 

Notre avis : le garage locatif, un investissement fait pour tout le monde

Avec ces informations, vous devez mieux percevoir si l’investissement dans le garage à louer est fait pour vous. De manière générale, ce type d’investissement est fait pour tout le monde. Si vous disposez d’une forte enveloppe, vous pouvez espérer en tirer une rente mensuelle de 1500 €, nette d’impôts et de charges, avec un investissement de 450 000€ environ (moins si vous faites de bonnes affaires).

Si votre portefeuille est plus modeste, pas d’inquiétude, vous êtes également concernés. Finalement, l’investissement en garage et box à louer concerne aussi les personnes avec de petites économies à faire fructifier, qui veulent commencer doucement et sans faire forcément d’emprunt bancaire. C’est un placement à moyen terme pour les personnes cherchant à faire travailler leur argent avec un risque moindre et sans que cela ne soit chronophage. 

L’investissement dans le garage locatif est donc une bonne idée de placement. En étudiant bien le secteur avant d’acheter, vous vous assurez un petit revenu sans risque. Vous pouvez décider d’emprunter pour acheter un lot ou un garage en plein Paris ou compter sur vos économies pour acheter sans emprunt. Avec ce type d’investissement, presque tout le monde peut y trouver son compte.