Comment déchiffrer une annonce immobilière ?
Qu’est-ce qu’une annonce immobilière ?
Définition, acteurs et fonctionnement
Une annonce immobilière est une publication (en ligne ou en agence) regroupant les caractéristiques et informations d’un bien immobilier. Vous y trouverez les informations relatives au prix, à la surface, au type de bien, à son état… Elle peut être rédigée pour la vente ou la location d’un bien.
Aujourd’hui, avec les plateformes comme Leboncoin ou Airbnb, tout le monde peut rédiger une annonce pour la vente ou la location de son bien, qu’ils soient particuliers ou professionnels. Par ailleurs, plusieurs professionnels sont en capacité de publier des annonces :
- Les agents immobiliers ;
- Les notaires ;
- Les huissiers.
Les professionnels ont un potentiel de diffusion plus large car ils ont accès à des plateformes spécialisées qui leur sont dédiées (site d’agence immobilière, journaux spécialisés, etc.).
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Les informations obligatoires d’une annonce
La rédaction et les informations contenues dans l’annonce d’un bien à la vente ou à la location sont réglementées et ce, quel que soit le support où elles sont publiées. Dans toute annonce immobilière, on doit nécessairement retrouver :
- Le prix ;
- La répartition du paiement des honoraires ;
- Une description précise ;
- Les diagnostics de performances énergétiques ;
- Des renseignements sur l’agence ;
- La spécificité de la copropriété.
Le prix : l’élément phare d’une annonce
Le prix de vente (ou le prix du loyer) est l’élément le plus mis en avant dans l’annonce. Il est généralement accompagné de mentions indiquant les honoraires (voir-ci après). Le prix rapporté à la surface (prix au m2) est parfois précisé, et permet de comparer les prix des biens entre eux.
La répartition du paiement des honoraires : les points à connaitre
Les honoraires représentent la rémunération de l’intermédiaire en charge du bien. Depuis 2017, ils doivent impérativement être mentionnés.
Pour la vente d’un bien, si les honoraires sont à la charge du vendeur seule la mention “honoraires charge vendeur” (HCV) apparaît. S’ils sont à la charge de l’acheteur, l’annonce fait apparaître le prix de vente avec et sans honoraires. Les honoraires toutes taxes comprises (TTC) doivent être clairement identifiables en valeur et en pourcentage.
Pour une location, le montant du loyer, des charges et le montant des honoraires TTC doit apparaître clairement. Le montant du dépôt de garantie doit également être précisé dans l’annonce.
Une description précise : une obligation légale
La description vous permet d’en apprendre plus sur l’état global du bien, sa disposition et sa localisation. Elle doit être précise afin de ne pas être qualifiée comme trompeuse et induire en erreur les consommateurs, infraction punie de sanctions pénales.
Un garage, un balcon, une cave, ces éléments sont un plus pour le bien, ils seront toujours mis en avant dans l’annonce.
Les diagnostics de performances énergétiques (DPE)
La réalisation des DPE et leur présence dans l’annonce sont obligatoires. Ils permettent de connaître l’état du bien en termes de consommation d’énergie et mais aussi la qualité de l’isolation. Vous pouvez demander l’ensemble des DPE afin de connaître l’état du réseau électrique, la présence d’amiante ou de termites ou autres insectes xylophages.
Des renseignements sur l’agence immobilière
Si l’affaire est gérée par une agence immobilière vous devez voir apparaître le numéro de système d’identification du répertoire des entreprises (SIREN) et la mention registre du commerce et des sociétés (RCS) de l’agent immobilier. En cas de doute vous pouvez vérifier l’authenticité des informations dans le registre des sociétés.
La spécificité de la copropriété
Lorsqu’un bien est en copropriété, des précisions sur celle-ci sont obligatoires. Le nombre de lots la composant, le montant annuel des charges de la quote-part (répartition des charges en fonction de la superficie rapportée à la superficie totale de la copropriété) et les procédures en cours (impayé, plan de sauvegarde…).
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Les autres informations importantes d’une annonce ?
La localisation du bien
La localisation est bien souvent le critère le plus important, qu’il s’agisse d’un investissement, d’une résidence principale ou d’une location. Elle n’est pas toujours précise, mais la localisation est souvent indiquée (le quartier, la rue voire l’adresse exacte). Si vous connaissez bien la ville ciblée, les photos peuvent vous aider à localiser le bien.
Un bien idéalement placé (centre historique, quartier en vogue…) sera plus valorisé qu’un bien en périphérie. Il en est de même pour l’exposition et l’élévation du bien : un bien orienté Sud en premier étage aura une valeur plus importante qu’un bien orienté nord au quatrième.
Le nombre de pièces et la surface
Le nombre de pièces du logement apparaît souvent dans le titre. Il peut également être sélectionné dans les paramètres de recherche, attention les annonces sont parfois mal renseignées, vous pourriez alors passer à côté d’un bien. Le nombre de pièces est renseigné par fonction ou type (F1, F2… ou T1, T2…) le chiffre indiquant les pièces principales sans dénombrer la salle de bain et la cuisine.
La surface habitable (ou surface Carrez) est la surface du logement ou l’espace sous plafond est supérieur ou égal à 1m80. À différencier de la surface totale du bien qui comprend la surface Carrez et la surface faisant moins d’1m80. Ainsi les biens avec une surface non carrez vous proposent plus d’espace à un coût moins important qu’un bien avec la même surface en carrez.
Les autres détails d’une annonce immobilière
Le type de vente (neuf, ancien ou viager) désigne l’âge du bien présenté. Souvent bien indiqués, nous vous conseillons d’utiliser les filtres de recherche afin de concentrer vos recherches sur les bien susceptibles de vous intéresser.
La désignation du bien (maison, appartement, immeuble, terrain…) est également un critère de recherche figurant dans les filtres de recherche. En revanche, les options du bien (ascenseur, terrasse, balcon, parking, piscine…) ne sont pas toujours bien indiquées dans les critères de recherche. De ce fait, nous vous conseillons de ne pas les sélectionner lors de votre recherche.
Bon à savoirParlez-vous le langage des agents immobiliers ?
L’importance des photos
Pour une annonce en ligne, la qualité de la photo principale va jouer un rôle décisif dans l’ouverture ou non d’une annonce par un prospect. Plus largement, ce sont les photos qui vont permettre de mieux visualiser et de se projeter dans le bien.
Le texte ne se suffit pas à lui-même, les photos permettent de valider visuellement les points positifs énoncés dans le texte. Elles permettent également de renseigner sur la luminosité du bien, son état, ses volumes ainsi que sur le sérieux et le professionnalisme du vendeur ou de l’agent immobilier.
Vérifier la date de publication
La date de publication de l’annonce immobilière n’est pas toujours disponible mais vous permet de savoir depuis quand le bien est disponible sur le marché. Si le bien est en ligne depuis de nombreuses semaines, soit le prix est trop élevé, soit il y a un problème avec le bien. Cela ne vous empêche pas de prendre contact et de creuser de ce côté là.
De plus, une annonce qui apparaît plusieurs fois ou sur de nombreux sites vous indique que le bien est vendu par plusieurs acteurs. Soit le vendeur a peur de ne pas réussir à vendre, soit le bien est en vente depuis plusieurs mois. Vous aurez donc plus de cartes en main pour négocier le prix.
Pour vérifier la date de publication et l’évolution du prix d’un bien — Historique d’une annonce Castorus.
Lire entre les lignes d’un annonce
Les annonces immobilières sont remplies de descriptifs et informations subjectives. Les agents immobiliers tentent de justifier le prix par ce type d’arguments. On lit entre les lignes les termes régulièrement utilisés par les vendeurs.
Voici un lexique des termes que vous retrouverez régulièrement dans les annonces :
| Lexique des annonces immobilières | Explications |
| Bien à fort potentiel | Ce bien est à rafraîchir ou à refaire intégralement, idéal si vous désirez faire des travaux. |
| Bien de charme | Vous avez affaire à un bien avec des petites surfaces. |
| Bien en très bon état | Vous n’avez qu’à poser vos valises et emménager. Le prix s’en fera ressentir. |
| Coup de coeur | Le bien à une localisation prisée, en bon état et certainement un peu au-dessus du marché. |
| Cuisine aménagée | Le bien est équipé des meubles mais ne comporte pas d’appareils électroménagers. |
| Cuisine équipée | Présence d’une plaque de cuisson et l’électroménager au complet. |
| Idéal jeune couple | Surface réduite, maximum une chambre, pas d’ascenseur et possiblement dans les derniers étages. |
| Immeuble de charme | La façade et les communs sont anciens mais très bien conservés. |
| Kitchenette | Très subjectif, le quartier fait l’objet d’une étude de revalorisation. |
| Quartier à fort potentiel | Le bien est à proximité des commerces, écoles, transports etc. |
| Quartier animé | Des politiques de revalorisation de vie de quartier sont en cours avec l’installation de commerces par exemple. |
| Quartier en devenir | Un projet d’urbanisme cible ce quartier. |
| Quartier en pleine évolution | Un petit espace cuisine avec le strict minimum. |
| Quartier très prisé | Le prix sera plus élevé. |
Attention aux vendeurs de rêves et aux arnaqueurs
Si l’annonce semble largement en dessous du marché et ce sans raison apparente c’est qu’il y a un hic. Restez méfiants et clarifiez tous les points lors de votre premier appel (localisation, charges, foncier…) et soyez attentif lors de la visite (insonorisation, défauts cachés, états des parties communes etc).
Une annonce précise, détaillée et sans détour reflète la qualité du bien décrit. Une annonce imprécise cache peut être des défauts ou des informations compromettant le choix du prospect. N’oubliez pas que si le bien à des qualités elles seront mises en avant dans l’annonce.
Pensez à vous renseigner sur l’exposition du bien, l’organisation des pièces de vie, l’isolation thermique et phonique. Souvent négligés par les vendeurs, ce sont des critères importants pour la vie dans votre logement. Les informations sur l’environnement du bien sont également essentielles. L’accès aux axes routiers, le quartier, le passage dans la rue et l’accès aux commodités sont des éléments cruciaux.
Pour finir, certaines personnes peuvent prétendre être propriétaire de bien immobilier à la location ou à la vente sans être les propriétaires. Certains vont jusqu’à faire visiter les biens. N’engagez jamais des sommes sur une vente ou une location sans avoir signé un compromis de vente ou un contrat de location. Pour vérifier que votre interlocuteur est le véritable propriétaire, demandez lui les copies de la taxe foncière, l’acte de propriété ou les anciens baux de location.
Abréviations utiles d’une annonce immobilière
| Abbréviations | Significations |
| Anc | Ancien |
| Asc | Ascenseur |
| Balc | Balcon |
| CC | Charges Comprises |
| Chb | Chambre |
| Dig | Digicode |
| DPE | Diagnostic de Performance Énergétique |
| Ext | Extérieur |
| Et (ou Etg) | Étage |
| F (F1/F2) ou T (T1/T2) | Fonction ou Type, le chiffre indique le nombre de pièces principales |
| HC | Hors Charges |
| HCV | Honoraires à la Charge du Vendeur |
| HSP (ou Ht pld) | Hauteur Sous Plafond |
| Int | Intérieur; |
| Mezz | Mezzanine; |
| Nég | Négociable. |
| Pk (ou pkg) | Parking |
| Sdb | Salle de bains, et donc d’une baignoire |
| Sde | Salle d’eau, donc une douche |
| Sh | Surface habitable |
| Tbe ou Beg | Très bon état ou bon état général |
| TTC | Toutes Taxes Comprises |
Conclusion
L’annonce immobilière est le premier aperçu d’un bien, elle se doit d’être claire et soignée. Elle reflète le potentiel du bien et la qualité de l’intermédiaire chargé du dossier. Vous savez maintenant décrypter les sous-entendus et le jargon du professionnel de l’immobilier.
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