Dispositif Malraux : les règles d’or de l’immobilier de haut standing

Qu’est ce que le dispositif Malraux ?

Définition et calculs

La loi Malraux est adoptée le 4 août 1962. Ce dispositif prévoit un abattement d’imposition de 22 à 30% du coût des travaux de rénovation d’un bien immobilier situé dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR). Le coût des travaux ne peut dépasser 400 000€. Ces derniers doivent être réalisés sur une période de 4 ans au maximum. Ainsi un investisseur peut bénéficier d’une exonération allant jusqu’à 120 000 € (30% de 400 000 = 120 000€)

Prenons un exemple pour illustrer cette situation : Pierre et Elisa, couple nantais, payent plus de 8000€ d’impôts par an et  décident d’investir dans un appartement dans le cœur de la ville. L’immeuble construit au XIXème siècle est éligible au dispositif Malraux. Le coût des rénovations est estimé à 150 000 € et durera 2 ans. Ainsi en achetant ce bien le couple ne sera imposable que sur une valeur de 105 000 € ( 150 000 – (30%*150 000) = 150 000 – 45 000 = 105 000 €). Ceci se traduit donc par un abattement de 22 500 € par an.  

Notons que les biens éligibles au dispositif Malraux ne peuvent être comparés au reste du marché. Leur prix au mètre carré est généralement bien supérieur à la moyenne. Ceci peut être expliqué par leur emplacement, mais aussi par le fait qu’ils conservent leur apparence d’origine tout en offrant le confort d’un bien contemporain. 

Les règles d’éligibilité du dispositif Malraux 

Pour investir dans le dispositif Malraux, il faut remplir certaines conditions. Tout d’abord, le bien à rénover doit être situé dans une zone éligible. L’État a référencé un ensemble de sites qui doivent être conservés, restaurés ou réhabilités. Nous détaillons les différentes zones éligibles un peu plus bas dans notre guide. Ces sites sont préservés car ils présentent des caractéristiques historiques, un style architectural d’exception et/ou se doivent donc d’être protégés. Les biens éligibles sont le plus souvent répertoriés dans un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV). Le montant de la réduction d’impôt dépend de la localisation du bien rénové.

Carte des villes éligibles à la loi Malraux en France – Source Gridky

Une deuxième condition est la mise à location du bien rénové pendant une durée minimale de 9 ans. Le bien doit être loué à nu ou non meublé et doit être la résidence principale du locataire. Enfin, le bien immobilier doit impérativement  être loué dans les 12 mois suivant la fin des travaux. Notons que ce bien ne peut pas être loué à un membre de sa famille. 

La troisième condition à respecter concerne l’encadrement des travaux. Ces derniers doivent être suivis par un architecte des Bâtiments de France et un permis de construire demandé auprès du préfet du département concerné. La loi ne prévoit pas de restrictions particulières sur la nature des travaux si le volume du bâtiment défini dans le plan de sauvegarde est respecté. Il est donc tout à fait possible de transformer entièrement l’intérieur du bâtiment, si la façade de l’immeuble est préservée dans son intégralité.

Vous l’aurez compris, se lancer dans un projet immobilier éligible au dispositif Malraux n’est pas une mince affaire. Si vous souhaitez vous y aventurer, nous vous recommandons vivement d’être accompagné par des professionnels (conseiller et gestionnaire immobilier, avocat fiscaliste, architecte des bâtiments de France)  tant pour sélectionner le bien que pour la location ou la rénovation. 

Pourquoi investir dans la loi Malraux ?

Comme tout investissement, placer son capital dans l’immobilier et plus particulièrement celui de haut standing comporte des points positifs et négatifs. Outre l’abattement fiscal précédemment cité, voyons ensemble les forces et les faiblesses d’un tel placement. 

Les avantages 

Le premier point fort concerne la situation géographique et le caractère historique du bien.Si vous pouvez investir dans un bâtiment reconnu par l’État comme symbole du patrimoine immobilier français au cœur d’une ville, sachez que ce dernier aura tendance à s’apprécier significativement avec le temps.  Même s’il est difficile de donner un ordre de prix précis ( dépends de la ville, de la région et de l’ancienneté du bâtiment), un appartement rénové dans un quartier historique se revendra à un prix supérieur qu’un appartement du même quartier dans un immeuble non rénové. On peut aussi noter que les coûts de maintenance d’un immeuble réhabilité seront moindres comparativement à d’autres immeubles construits à la même période. 

Un autre avantage est la création de revenus complémentaires grâce à la location du bien. Une des conditions d’éligibilité est que le bien soit mis en location pendant au moins 9 ans. Dans la plupart des zones éligibles, le montant du loyer n’est pas plafonné. On parle alors d’un bien en secteur libre où le propriétaire peut définir à sa guise, le montant auquel il souhaite que son bien soit loué. À l’inverse, en secteur conventionné ou subventionné, le montant du loyer est plafonné mais le propriétaire est éligible à une aide de l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat. En définitive, si le coût de l’investissement d’un  bien immobilier de haut standing est considéré comme onéreux, ce dernier peut être en partie rentabilisé, grâce à des revenus complémentaires et permet à terme de se constituer un patrimoine immobilier.

Le dernier avantage est la participation à un effort national pour préserver et restaurer le parc immobilier historique Français. Investir grâce au dispositif Malraux est à la fois, une façon de se construire un capital mais aussi de contribuer au développement durable de nos territoires. En effet, l’empreinte carbone pour la rénovation d’un bien est largement inférieure à la construction d’un nouvel immeuble.

Les inconvénients 

Parmi les points faibles, on peut noter que ce dispositif ne s’adresse qu’à une poignée d’investisseurs fortunés. De manière générale, l’investissement en Malraux n’est intéressant financièrement que si vous souhaitez optimiser votre imposition. Le coût des rénovations est souvent plus élevé que ceux d’un immeuble récent et nécessite d’engager des spécialistes agréés, afin de respecter les conditions du plan de sauvegarde et de mise en valeur. 

Le second inconvénient, est que le bien ne peut pas être revendu rapidement. Si le propriétaire recevait une offre d’achat pour son bien, il devra attendre la fin de la période de location de 9 ans avant de pouvoir le vendre sous peine de requalification.  

Pour aller plus loin : Comment calculer sa plus-value immobilière en tant que particulier ?

Comment investir dans le dispositif Malraux ?

Les zones éligibles au dispositif 

Comme nous vous l’avons présenté dans ce guide, le gouvernement définit les sites géographiques protégés. Ces secteurs sauvegardés peuvent être inclus dans un plan de sauvegarde et de mise en valeur s’ils sont classés parmi ces deux catégories : 

• Les quartiers anciens dégradés (QAD) : quartiers médiévaux de centre-ville dont l’habitat est jugé comme insalubre et dans lequel selon l’Agence Nationale pour la rénovation urbaine “ les habitants souffrent de conditions économiques et  sociales dites difficiles”  
• Les aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AMVAP) anciennement connue sous le nom de zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) : Selon le ministère de la Culture ces dernières sont définies par l’État et la collectivité concernée ou confiée directement à la collectivité territoriale et encadrée par un organisme compétent suite à une demande faite auprès du gouvernement. 

L’emplacement du bien immobilier à rénover ne doit pas être négligé. Selon votre situation géographique l’abattement peut varier entre 22% pour les AMVAP et 30% pour certains secteurs sauvegardés. Si vous êtes débutants ou que vous n’êtes pas familier avec la catégorisation du bien que vous souhaitez acheter, l’accompagnement par un conseiller en gestion immobilière est vivement recommandé. 

D’autre part, il est important de souligner qu’un bien inclus dans un plan de sauvegarde et de mise en valeur n’est pas forcément synonyme de bonne affaire. Pensez donc à bien faire vos propres recherches avant d’investir. Une étude du marché locatif de la zone concernée pour cerner objectivement la demande ainsi qu’une analyse du coût d’achat et de rénovation du bien est primordiale pour faire de votre projet une opération rentable   

Les justificatifs à inclure dans votre demande de défiscalisation 

Certains documents sont à envoyer auprès de l’administration fiscale afin de bénéficier de l’abattement lié au dispositif Malraux :

• Un document justifiant de la location du logement non meublé pendant au moins 9 ans dans les 12 mois suivants la fin des travaux comprenant la superficie du logement et son adresse
• Une déclaration de revenus
• Les déclarations 2042 et 2044 S
• Une copie du bail de location 
• Les copies des autorisations liées aux travaux et délivrées par le préfet du département 

L’avis de la rédaction

La loi Malraux  est un outil intéressant pour celles et ceux qui souhaitent réduire leur imposition et acquérir un bien au caractère historique. Ce dispositif offre de nombreux avantages aux investisseurs  et permets la revalorisation du patrimoine immobilier français. 

Cette mesure reste toutefois réservée à un groupe limité d’investisseurs dont l’impôt s’élève à plus de 8000€ par an. Se lancer dans un projet Malraux va au-delà d’un simple projet immobilier. Il implique la participation de nombreux acteurs ainsi que d’un apport en capital important. C’est pourquoi un tel investissement est souvent privilégié par des investisseurs aguerris souhaitant lier fiscalité et immobilier. 

Récapitulatif de la loi Malraux