Comment devenir rentier immobilier locatif ?

Qu’est-ce qu’un rentier immobilier ?

Définition : un rentier immobilier, c’est quoi ?

De manière très basique, un rentier immobilier est une personne possédant un patrimoine immobilier lui permettant de générer des revenus passifs suffisamment importants pour vivre sans travailler. Nous laissons à chacun la liberté deconvenir du revenu mensuel à partir duquel il considère que l’on peut vivre convenablement sans travailler, selon son train de vie, sa situation personnelle, etc. Vous l’aurez compris, la définition de rentier possède un caractère relativement subjectif.

Regardons un peu la situation en France. Bien qu’aucune statistique ne nous donne clairement le nombre de rentier dans notre pays, il est possible de l’estimer très simplement. Dans une étude de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL) datant de 2016, on apprend que la France compte 24 000 bailleurs particuliers qui détiennent « 10 biens ou plus à la location». À ce stade, on peut assez légitimement parler de rentiers.

C’est un chiffre assez faible puisque cela correspond à moins de 1% du nombre de bailleurs particuliers en France. Toutefois, c’est également encourageant : il est possible d’arriver à devenir rentier en France.

Pour mieux comprendre, un exemple concret

Finalement, être rentier dans l’immobilier, c’est avant tout générer des revenus passifs via son patrimoine. Et cela fonctionne même à partir d’un seul logement. Étudions ensemble un exemple d’investissement locatif vous permettant de tirer une rente, afin de mieux comprendre le fonctionnement.

Imaginons que nous achetons un appartement de type T3, composé de deux chambres et d’une surface de 60 m², à un montant de 80 000 euros, dans une grande ville française. Il faut y ajouter les frais de notaires, qui sont d’à peu près 10%, soit 7 000 euros supplémentaire. De plus, nous souhaitons effectuer des travaux, rajoutons donc 3 000 euros ce qui nous amène à une enveloppe totale de 90 000 euros.

En supposant que l’on ne souhaite pas faire d’apport (et c’est l’objectif puisque nous souhaitons être rentable au plus vite), il faudra donc emprunter ce même montant à la banque. La durée de cet emprunt n’a pas vraiment d’importance dans notre optique d’être rentier, alors considérons qu’il court sur une période de 20 ans. Aux taux actuels, il vous faudra donc rembourser environ 440 euros par mois pour rembourser l’appartement, les frais de notaires, les travaux et la banque.

A partir de là, le calcul est très simple. Vous serez rentier (ou rentable) à condition que votre bien vous rapporte plus que ce montant de 440 euros. Dans la conjoncture actuelle, vous réussissez à trouver un locataire pour un loyer à 650 euros par mois. Autrement dit, le delta est positif de 210 euros (650 – 440), c’est ce qu’on appelle le cashflow.

Bien entendu, il ne faut pas oublier les frais inhérents à l’appartement, à savoir les impôts, les éventuels travaux, les frais de copropriété, etc. Pour cela, on retire à peu près 30% du loyer total perçu, soit 195 euros. Le cashflow sera donc de 15 euros. Autrement dit, vous n’avez rien déboursé et tous les mois, vous engrangez 15 euros. C’est le début du principe de rentier. Cette simulation vous permet d’apercevoir ce que cela peut représenter si vous reproduisez ce processus au fil du temps.

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Pourquoi est-il compliqué de devenir rentier immobilier ?

Il n’est pas rare de croiser des sites Internet, blogs ou chaines YouTube qui, sur fond de décor paradisiaque ou d’appartement de luxe à Dubai, vous vendent du rêve et vous promettent d’atteindre la liberté financière en quelques mois à peine, sans apport et même avec de faibles revenus. Spoiler, devenir rentier immobilier aussi facilement et aussi rapidement est évidemment impossible.

La difficulté à trouver un cashflow positif

Comme le démontre l’exemple précédent, il existe des situations dans lesquelles vous pouvez acheter un bien immobilier sans apport, le mettre à la location immédiatement et commencer à toucher des revenus passifs. Cependant, détenir un bien rapportant seulement 15 euros par mois ne fait pas de vous un rentier immobilier. Qui plus est, cela ne vous permet même pas de détacher une enveloppe suffisante pour investir à nouveau. Finalement, le véritable frein à votre accession au statut de rentier immobilier est la difficulté à obtenir un cashflow positif, ou un investissement autofinancé.

De nombreux experts s’en alertent, de plus en plus d’investisseurs se lancent tête baissée dans l’immobilier en quête de cet investissement locatif auto-financé. Cela dit, l’obtenir immédiatement et sans apport relève soit d’un coup de chance inouïe, soit d’une prise de risque énorme. En effet, un bien à rendement locatif élevé se trouve souvent dans des villes de moyenne taille, dans laquelle les prix de l’immobilier sont faibles.

Mais alors pourquoi les habitants de ces villes n’investissent-ils pas eux-mêmes dans ces biens à fort rendement ? Et bien c’est très simple, ils connaissent mieux la situation locale que n’importe qui. Très souvent, dans ce genre de ville où le prix de l’immobilier est faible, la majorité des potentiels locataires solvables est déjà propriétaire de son bien. Il ne reste que deux profils d’individus : les locataires de passage (c’est-à-dire qui ne s’installeront pas sur le long-terme dans votre logement) et les locataires en situation sociale dégradée (ne pouvant pas se permettre de s’acheter un bien). En bref, tout ce qu’un propriétaire tente d’éviter.

Les limites de votre taux d’entêtement

L’une des raisons qui rend l’immobilier si attractif, c’est la possibilité de s’endetter.Bien que ce terme puisse faire peur, cela n’a rien d’une mauvaise chose, bien au contraire,puisque l’endettement vous permet de vous exposer de manière plus importante que ce que vous pouvez réellement vous permettre.

Vous l’avez compris avec l’exemple mentionné dans le chapitre précédent, la seule manière de devenir rentier est de vous endetter, c’est-à-dire d’acheter de plus en plus de biens et de les financer uniquement par l’emprunt. Cela dit, votre capacité d’emprunt n’est pas illimitée, et c’est ce qui vous freinera. En effet, vos mensualités de remboursement ne peuvent pas excéder 33 % de vos revenus. Bien entendu, si vos revenus sont de 10 000 euros mensuels, vous aurez une enveloppe confortable de 3 300 euros pour investir dans plusieurs biens immobiliers locatifs. Cependant, avec un salaire plus faible, cela sera beaucoup plus compliqué et il faudra absolument miser sur un bien au cashflow positif, sous peine de ne plus pouvoir contracter de nouvel emprunt. Un stress qui vous forcera probablement à viser les biens à fort rendement, quitte à prendre plus de risques.

D’ailleurs, les institutions bancaires sont de plus en plus réticentes à vous octroyer des prêts pour investir dans l’immobilier sans aucun apport, à moins de disposer d’un projet solide et de garanties satisfaisantes. Autant vous préciser que devenir rentier immobilier ne fait pas partie des critères recevables auprès de votre banque.

Sur le même sujet : Comment calculer sa plus-value immobilière en tant que particulier ?

En conclusion, devenir rentier immobilier n’est pas aussi simple que ce que l’on essaye de vous vendre sur Internet. Il n’y a pas de recette miracle vous assurant d’obtenir la liberté financière rapidement, sans risque et avec de faibles revenus. Bien entendu, l’on peut résumer simplement un rentier immobilier à une personne qui possède des bienslui rapportant plus d’argent qu’il ne lui en coûte. Cependant, cela implique de s’endetter auprès de la banque et pour en vivre réellement, de multiplier ses investissements à court terme. Cela peut s’avérer difficile à réaliser car il sera primordial de viser des biens avec un cashflow positif et donc de s’exposer à plus de risques.

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