Comprendre les différentes stratégies d’investissements immobiliers.

L’immobilier est l’investissement favori des français. Plus stable que la bourse, l’investissement est physique et l’on peut bénéficier d'un levier bancaire en apportant moins de 20% du prix du bien. Pourtant, statistiquement la majorité des investissements immobiliers faits par les français n’offrent pas de grosses rentabilités. Cet article a pour but de vous enseigner les différentes branches de l’immobilier afin de comprendre les stratégies d'investissements immobiliers qui s'offrent à vous.
Stratégies d'investissement immobilier

Définition d’un bien immobilier

Un bien immobilier représente tout objet en relation directe avec une parcelle, on ne peut le déplacer sans avoir de répercussions sur son état. Les maisons, terrains, parkings font donc partie des biens immeubles. À l’inverse, un bien meuble peut être déplacé en gardant son intégrité. Ce sont nos voitures, motos, meubles, bijoux, tableaux…

L’achat de bien immobilier en France est très encadré. L’intervention d’un notaire est donc obligatoire afin d’enregistrer et de contracter l’échange immobilier. C’est une particularité de la France mais celle-ci permet de réduire drastiquement les litiges entre les vendeurs et les acheteurs. Le notaire prouve l’authenticité des contrats et des transmissions, il a également un rôle de conseil auprès de ses clients.

Il existe de nombreuses stratégies d’investissements dans l’immobilier. Vous trouverez ci-dessous une liste, non exhaustive, des plus accessibles et rentables. Deux grandes catégories les regroupent : les stratégies en nom propre et les stratégies en société.

Quels types d’investissements immobiliers en nom propre ?

Investir en nom propre signifie que vous vous engagez en votre nom. Tous les biens acquis font partie de votre patrimoine personnel.

Résidence principale

Se lancer dans l'immobilier : Investir dans sa résidence principale

Définie comme étant le lieu d’habitation où l’intéressé est présent la plupart du temps. L’achat de sa résidence principale (RP) est souvent pensé, par le plus grand nombre, comme étant réservée à une certaine classe de la population. Pourtant il vous est possible d’acquérir votre résidence principal relativement facilement grâce aux prêts bancaires.

Contre intuitivement, la RP ne peut être classée comme actif financier : elle ne vous rapporte rien. C’est même le contraire, elle vous coûte de l’argent : entre les assurances, les taxes, les impôts et le potentiel crédit. Cependant, des avantages fiscaux lui sont réservés. C’est notamment en cela que la résidence principale peut devenir un investissement immobilier rentable.

Pour en savoir plus : Comment faire de sa résidence principale un investissement rentable ?

De plus, les banques vous encouragent à être détenteur de votre RP avant tout autre achat de bien. En effet, les défauts de paiement sur les RP sont faibles, votre banque connait votre gestion financière et vous finance un bien dans le quel vous allez habiter devenant donc vital pour vous.

Résidence secondaire et locative

C’est une propriété où le détendeur ne réside pas la plupart du temps, voire, n’y est jamais présent. Deux grands modes d’exploitation sont possibles pour la mise en location de votre résidence secondaire :

  • La location courte durée (LCD) : largement démocratisée par l’apparition des réseaux comme Airbnb, Booking ou Abritel. Ces plateformes sont imaginées pour vous rapporter des revenus dans un logement meublé que vous n’occupez pas. Que ce soit votre RP ou votre résidence secondaire. Dans le cas de la location en courte durée de votre résidence secondaire, votre bien est rattaché à un régime fiscal bien particulier. La LCD peut vous rapporter de gros revenus mais reste chronophage si vous faites tout vous-même.
  • Location longue durée (LLD): concerne la majorité des biens en location. On y trouve des lots seuls, des immeubles de rapport (IDR), des colocations, des locaux commerciaux, des garages… Bien moins spécifiques que la LCD, ces biens peuvent, pour la plupart, être loués sous le régime du nu comme du meublé. La LLD permet d’avoir des loyers fixes dans le temps, indépendamment de la saison, ce qui confère une certaine sécurité. Les propriétaires sont plus exposés aux risques d’impayés mais l’activité demande moins de temps que la LCD.

La résidence de vacances est également une résidence secondaire, car occupée occasionnellement par le propriétaire. Souvent en périphérie des villes, à la campagne, à la montagne ou à la mer, c’est la plupart du temps un véritable gouffre financier. Elle peut pourtant être optimisée en faisant de la location, lors de l’absence des propriétaires, que se soit en LDC ou LLD (exemple : bail de 9 mois pour des étudiants). Ce type de biens peut également faire partie d’une stratégie d’accumulation foncière dans le but d’une revente avec plus-value.

Action immobilière

Elle permet d’investir dans l’immobilier de façon accessible, sans soucis de gestion tout en étant diversifiée. Différentes actions existent en France et sont intégrables à votre contrat assurance-vie ou votre compte titre ordinaire (CTO). Les sociétés d’investissement immobilier coté (SIIC) font le pont entre vous et les investissements immobiliers qu’elles possèdent. Les actions immobilières sont donc des titres de sociétés spécialisées dans la gestion de parcs fonciers. Elles vous donnent accès à une part importante des bénéfices. En effet, elles ont l’obligation de reverser au moins 85% des bénéfices du parc locatif et 50% des plus-values à la revente.

C’est une solution plus abordable mais qui présente un risque de perte en capital avec des fluctuations importantes. Et ce, simplement dû au fait que ce sont des sociétés cotées en bourse. De plus, vous n’avez pas de pouvoir de décision sur la nature des projets choisis. Elles vous permettent, cependant, d’investir dans l’immobilier sans consacrer du temps à la gestion de ces derniers.

Des investissements dans des sociétés immobilières non cotées peuvent également être réalisés pour s’affranchir des fluctuations de la bourse. Comme par exemple dans des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), des organismes de placement collectif immobilier (OPCI) et des sociétés civiles immobilières (SCI) notamment via l’assurance vie. 

Quels types d’investissements immobiliers en société ?

L’investissement en société sous-entend la création d’une personne morale distincte de votre personne physique ou du dirigeant. Les biens acquis en société sont détenus par une personne morale et font partie de votre patrimoine professionnel. Différents statuts juridiques sont possibles, notamment : la société civile immobilière (SCI), la société par action simplifiée (SAS), la société à responsabilité limitée (SARL)… Nous verrons cependant que certaines stratégies peuvent aussi s’appliquer au patrimoine personnel.

Achat / Revente

C’est une stratégie consistant à faire l’achat d’un bien puis à le revendre à un prix plus élevé dans un laps de temps court. L’achat-revente est bien souvent réservé aux professionnels de l’immobilier sous le nom de marchand de bien. Cette activité s’applique sur tous types de biens, du simple terrain aux immeubles entiers. L’achat-revente peut, dans une moindre mesure, être effectué en tant que particulier. La vente de sa résidence principale peut par exemple être comparable en termes de fonctionnement : recherche du bien, recherche de financement, achat du bien, optimisation et revente avec plus-value. Attention toutefois à avoir recours à ce genre de pratique de façon occasionnelle afin de ne pas être reclassé en tant que professionnel.

Aménagement Foncier

Également nommé lotisseur, l’aménageur foncier achète et viabilise des parcelles afin de leur donner accès aux réseaux (eau, électricité, télécommunications, eaux usées et chaussée) et les revend avec une plus-value. Ce n’est en aucun cas le lotisseur qui va procéder à la construction de bâtiments sur ces parcelles. L’aménageur foncier doit, au préalable, obtenir un permis d’aménager afin de viabiliser le terrain. La viabilisation des lots permet de rendre constructibles les différents lots qu’il revendra à des particuliers. La viabilisation de parcelles reste accessible à tous et peut-être réalisée lors d’une division de parcelle à condition de maîtriser les différentes démarches et étapes pour sa réalisation.

Promotion

C’est le fait d’acheter un terrain pour y construire un logement individuel ou collectif, puis de revendre le terrain avec le bien fini en réalisant une plus-value. Plus complexe qu’un simple achat revente avec optimisation. La promotion demande de bien maîtriser l’ensemble des étapes, de l’achat du terrain à la remise des clés au propriétaire. Le porteur de projet doit être capable : d’étudier le marché du produit fini, la faisabilité du projet, l’acquisition, la gestion des démarches administratives, l’obtention d’un financement, la construction, la gestion des équipes et la vente du produit fini.
Souvent associée à de gros projets, cette activité peut cependant se réaliser sur des projets en tant que particulier. Prenons l’exemple de votre RP implantée sur une grande parcelle. Il vous est possible de diviser cette dernière afin d’y construire plusieurs lots individuels. Puis de les revendre à des particuliers.

Investir dans l’immobilier : un long fleuve tranquille ?

Les stratégies d’investissements immobiliers présentées ici sont toutes intéressantes et présentent des rentabilités importantes. On vous présente en quelques lignes les principaux avantages et inconvénients que vous pouvez rencontrer en investissant dans l’immobilier.

Avantages

L’avantage principal est le possible recours au crédit. En effet, vous pouvez investir dans l’immobilier avec une faible part de vos liquidités tout en empruntant de grosses sommes. Souvent défini sous le terme de levier bancaire, vous ne risquez alors pas votre argent mais celui de la banque. L’ensemble de vos liquidités ne sont pas bloquées dans votre acquisition, vous permettant de faire face à un imprévus. La facilité avec laquelle vous allez obtenir un financement va différer en fonction de votre projet. Les banques sont en effet plus clémentes pour l’achat d’une résidence principale, alors qu’elles seront plus exigeantes pour le financement d’un projet de promotion.

L’investissement en nom propre vous permet d’obtenir plus facilement l’appui des banques. La banque sait que vous n’êtes pas un professionnel de l’immobilier, aucun pré-requis ne vous sera demandé. À vous de lui montrer que vous maîtrisez l’investissement immobilier comme un professionnel. Vous serez alors plus susceptible d’obtenir votre crédit avec de bonnes conditions. Il est important de noter que l’investissement en nom propre vous dispense du montage juridique d’une société et les coûts de création associés.

Inconvénients

Pour la majorité d’entre nous, le plus gros inconvénient reste la fiscalité rattachée à l’immobilier. Aussi bien due à sa complexité que à sa spécificité. Nous vous invitons à lire nos articles sur le sujet dans notre catégorie dispositifs fiscaux. Ces derniers vont vous aider à maîtriser la complexité de la fiscalité afin d’en tirer profit dans vos futurs projets immobiliers.

Autre inconvénient, c’est le temps à consacrer à la réalisation de votre projet. Plusieurs facteurs vont interférer, mais il est vrai que l’investissement en temps est grand. Que vous fassiez tout vous même ou que vous déléguiez l’ensemble de votre projet, une part importante de votre temps sera réquisitionnée. L’apprentissage par l’erreur. Vous n’y couperez pas, on fait tous des erreurs, même avec les meilleures formations, vous en ferez. C’est la meilleure façon d’apprendre et surtout de ne pas refaire les mêmes.

Pour résumer les différents stratégies, on vous a concocté un tableau récapitulatif :

 ConnaissancesTempsEngagementRisque / Situation
Résidence principaleFaiblesMoyenPartielFaible / Sûre
Résidence locativeMoyennesLongPartielModéré / Risquée
Action immobilièreFaiblesCourtøÉlevé / Modérée
Achat / reventeMoyennesLongCompletModéré / Risquée
Aménagement foncierÉlevéesLongCompletModéré / Modérée
PromotionÉlevéesLongCompletÉlevé / Risquée

Il est important de comprendre les conséquences que vont engendrer vos projets immobiliers sur votre vie et les pré-requis à avoir. Notre bibliothèque d’article sur : l’immobilier est là pour vous guider et vous éviter les erreurs de débutant.

Conclusion

L’investissement favori des Français, que représente l’immobilier, se révèle complexe sur différents points. Nous venons de voir que différentes stratégies d’investissements immobiliers peuvent parfois se retrouver dans un seul et même projet multipliant alors les rendements.
C’est en associant et en maitrisant les différentes stratégies que vous ferez des projets plus rentables que le français lambda. Ça tombe bien, vous êtes au bon endroit pour acquérir toutes les bases et faire de vous un bon investisseur immobilier.

Christol Docquier

Christol Docquier

Spécialiste de l'immobilier, Chris partage son expérience pour démocratiser les meilleures pratiques de cette industrie.

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