Comment faire de sa résidence principale un investissement rentable ?

Nous avons tous l’image de la maison familiale de la génération de nos parents/grand-parents qu’ils habitent depuis toujours. La société et nos comportements ont bien évolué et rares sont les personnes qui vont rester à vie dans un même logement. En moyenne, les français restent moins de 2 ans dans un logement. Face à ces évolutions de vie, comment tirer profit de son habitation principale ?
Investir dans sa résidence principale

Locataire ou propriétaire de sa résidence principale

La résidence principale (RP) est le logement où habite la plupart du temps l’occupant qu’il soit locataire ou propriétaire. Dans notre article nous allons vous donner les outils pour juger si oui ou non il vaut mieux être propriétaire de sa résidence principale. En apprenant que l’on reste en moyenne trois ans dans le même logement, vous vous demandez sûrement pour quelles raisons vous devriez acheter votre logement plutôt que de le louer ?

Comment choisir ?

Il y a deux cas de figure directement liés à la taille de la ville dans laquelle vous résidez. Les petites et moyennes villes regroupent dans la plupart des cas des habitants qui n’ont pas la capacité d’acheter. Il y a donc une forte demande pour la location. Les prix à l’achat sont donc bas, dus au manque de demande, et les prix des locations sont élevés. Dans les grandes villes c’est l’inverse, la population est globalement plus aisée et désire être propriétaire, les prix de l’immobilier à l’achat flambent.  Un ratio image nos propos : c’est le prix du m2 acheté divisé par le prix du m2 loué.

VillePrix par mètre carréLoyer au mètre carréRatio prix/loyer
Paris10 644 €27,35 €389
Lyon5 942 €16,1 €369
Nice5 120 €17,85 €287
Neuilly-sur-Seine12 348 €29,55 €418
Saint-Etienne1 493 €9,9 €151
Quimper1 906 €10,3 €185
Clermont-Ferrand2 187 €10,5 €208
Nancy2 536 €12,5 €203

Comparatif du prix par mètre carré et des loyers au mètre carré en France

Prenons un exemple :

  • À Paris le prix au mètre carré à l’achat est de 10 644€ pour un loyer de 27€35 du mètre carré. Le ratio prix/loyer (10644/27,35) est de 389 : il est particulièrement élevé et nous indique qu’il est plus intéressant d’être locataire plutôt que propriétaire à Paris.

Ainsi, il est proportionnellement plus intéressant d’être propriétaire dans les petites villes et d’être locataire dans les grandes villes.

Quels avantages et inconvénients d’être locataire ?

Lorsque l’on est locataire, on a une certaine liberté de mouvement. En effet les préavis, délais légal pour annoncer au propriétaire que l’on déménage, s’étendent d’un à trois mois. Lorsque l’on est propriétaire la vente de son bien dure au minimum 3 mois. C’est la durée moyenne entre la signature du compromis de vente et la vente finale. Ce délai peut, par exemple, s’allonger si vous avez du mal a trouver un acquéreur ou si celui-çi à des difficultés à se faire financer.

Sur les 15 dernières années, l’indice de référence des loyers (IRL) a augmenté de 1,08% en moyenne . Les loyers peuvent paraitre élevés mais leur augmentation d’année en année reste largement raisonnable. Dans le même temps, les prix de l’immobilier augmentent de 8,75% par an

Dans le cas de la location, on vous demande un à deux mois de loyer en caution. Caution qu’on ne retrouve bien souvent pas entièrement. Des frais d’entrée, d’un montant maximum 3€/m2, sont couramment demandés. À cela, ajoutez les frais de gestion par l’agence (entre 8 à 12€/m2) que vous payez tous les mois dans votre loyer. Certaines agences vont même jusqu’à vous faire payer les visites ou signer des mandats de recherche. Et ce, sans vous garantir de résultat pour autant.
En comparaison avec les frais d’acquisition de votre RP, ces frais restent largement moins importants (voir plus bas).

On entend souvent l’argument du « tu jettes ton loyer par la fenêtre en étant locataire ». En effet, quand nous sommes locataires le loyer est entièrement perdu. Alors qu’en étant propriétaire : soit vous avez payé cash votre bien (sans crédit), votre capacité à épargner tous les mois est donc plus importante, soit vous avez contracté un crédit. Dans ce cas, les mensualités de crédit paient deux choses : le capital à rembourser (le bien) et les intérêts (la banque). Vous épargnez en quelques sortes tous les mois en remboursant votre bien (la somme prêtée pour l’achat de votre bien : le capital).
Cet argument est à nuancer : en effet, les banques nous font d’abord payer une grosse part des intérêts d’emprunt sur les premières mensualités. On paie donc en réalité la banque dans les premières années du crédit pour une grosse part et non le remboursement de notre bien.

Quels avantages et inconvénients à être propriétaire ?

Le premier avantage, le plus évident : vous êtes enfin chez vous ! Vous pouvez faire comme bon vous semble, pas de caution qui saute. Enfin un logement où vous vous sentez à l’aise et qui correspond à votre mode de vie ! Vous pouvez y faire des travaux d’aménagement, de la simple peinture au gros chantier de réhabilitation.

C’est souvent en achetant notre RP que débute notre patrimoine immobilier. C’est une part importante du patrimoine personnel chez les Français. Il est souvent conseillé d’acheter le plus tôt possible car les prix de l’immobilier augmentent constamment et que vous « épargnez » tous les mois dans votre bien (voir plus haut).

De plus, les banques seront plus enclines à vous prêter pour le financement de votre RP que pour le financement d’une résidence locative. Pour quelles raisons ? Vous êtes le créancier. L’établissement bancaire connaît votre gestion financière, vos ressources et elle se garantit sur le bien que vous achetez. De plus, les défauts de paiement sur la résidence principale sont rares, donc moins de risques pour la banque. Le bien acheté devient vital, car c’est notre lieu de résidence.

Cependant, les frais d’acquisition d’un bien peuvent vite devenir de grosses charges. Les frais de mutation, souvent appelés frais de notaire, représentent 8% du prix du bien. Ils permettent la rémunération du notaire, le paiement des frais et débours (cadastre, publicité foncière …) et le règlement de différents impôts (communal, départemental…). Vous avez signé un mandat de recherche avec une agence immobilière ? On vous demandera une commission si vous faites affaire. Un courtier vous a trouvé votre financement ? Il vous prendra 1% du montant emprunté. Vous empruntez à votre banque ? Elle va vous demander un apport qui va souvent représenter les frais de mutation. Cette dernière peut également vous demander des frais de dossiers.

Il faut également penser aux frais annexes de votre bien. L’état va vous demander de régler une taxe foncière pour la détention de votre bien. L’entretien de votre bien peut également représenter de grosses charges en cas d’imprévus (casse, panne, fuite…). Votre bien se trouve au sein d’une copropriété ? Des charges de copropriété vous seront demandées régulièrement pour entretenir les parties communes et financer d’éventuels travaux.

Comment dégager des revenus de sa résidence principale ?

Après avoir saisi les avantages et inconvénients d’être locataire et propriétaire, nous allons aborder ici les différentes possibilités pour dégager des rentes avec sa RP.

Location courte durée

Vous vous absentez un week-end voir une semaine ou plus ? Louez votre résidence principale avec les plateformes comme Airbnb, Booking ou Abritel ! C’est très facile et parfois très lucratif suivant la localisation de votre bien et la saison à laquelle vous vous absentez. Il vous suffit de vous inscrire sur la plateforme voulue, faire de belles photos, remplir la description et ouvrir le calendrier dès lors que vous savez que vous partez en vacances.

Notre conseil, installez une boîte à clés pour garantir un accès à tout instant à vos clients. Recrutez une femme de ménage si vous prévoyez de partir plus d’une semaine. Votre logement sera propre pour chaque séjour que vous proposez. Autre conseil, optez pour des prix plutôt élevés comparés aux annonces du même type que votre logement, on a remarqué que les loueurs sont souvent plus soigneux avec des prix élevés.

Attention pour les grands voyageurs : vous avez une limite de 120 jours par an (environ 17 semaines) à ne pas dépasser en location courte durée, limite largement acceptable !

Location partielle ou meublée

La location d’une partie de votre bien, alors que vous occupez votre logement, peut être également une source de revenue. Que ce soit une chambre, un studio indépendant ou un garage, tout peut s’envisager. La location d’une partie habitable peut se faire en courte durée (LCD) comme en longue durée (LLD). Dans le cas d’une LCD il vous faudra faire des déclarations au préalable.

Si vous louez à l’année vous rédigez alors un bail de location meublée avec le locataire. Pour ne pas être imposé sur ces loyers, il vous faut respecter un plafond réévalué chaque année. C’est en fait le même fonctionnement que la location meublée de votre résidence secondaire.

Vous pouvez également louer votre parking. Votre bien est situé dans une zone où le stationnement est compliqué ? Vous n’avez pas de voiture ou vous avez une place que vous n’utilisez pas ? Louez alors votre emplacement au mois, au trimestre ou à l’année. C’est l’imposition sur les revenus fonciers qui sera alors appliquée sur vos rentes.

Comment dégager des bénéfices de sa résidence principale ?

Après avoir abordé les revenus que l’on peut dégager avec notre RP, nous allons vous montrer comment dégager d’importants bénéfices lors de sa revente et donc générer une plus-value. Une plus-value immobilière est le fait de vendre un bien plus cher que ce qu’il vous a coûté à l’achat (tous frais d’acquisition compris : voir tableau ci-dessous).

Comme on vous l’a expliqué plus haut, les prix de l’immobilier sont directement liés à l’offre et la demande. C’est notamment le cas pour les résidences principales dans les grandes villes. Si vous habitez dans une grande ville, vous avez donc plus de chance de trouver un acheteur pour la vente de votre RP pour peu d’offres.

Acheter sous le prix du marché

En effet, peu de chance que votre achat soit rentable entre l’achat et la vente par le simple fait que le prix de l’immobilier augmente naturellement d’année en année. D’autant plus si vous avez acheté au prix du marché, et si vous le revendez moins de 5 ans après l’achat.

Prenons un exemple : 
Vous avez acheté un appartement il y a deux ans à crédit (sur 20 ans avec un taux de 1,4%) que vous souhaitez vendre :

  • Prix d’achat : 200 000€ (frais d’agence inclus)
  • Apport personnel : 16 800€ (équivalent aux frais de notaire)
  • Intérêts bancaires sur la période : 6 652€
  • Frais d’agence lors de la vente : 22 345€ (10% du bien)

Vous espérez donc vendre votre bien 245 797€ pour rentrer dans vos frais. Selon France Inflation entre 1900 et 2011 l’inflation de l’immobilier suit une tendance de 8,75% par an. Ainsi on peut faire le calcul suivant :

  • Prix d’achat 200 000€ (frais d’agence inclus)
  • Inflation première année 17 500€ (8,75%/an)
  • Inflation deuxième année 19 031€ (8,75%/an)

Votre bien est donc estimé suivant l’inflation à 236 531€ deux ans après son acquisition. Vous vous rendez donc compte que vous perdez de l’argent à vendre votre RP après seulement deux ans de détention.

Face à ce constat, pas de secret : Pour améliorer votre résultat il vous faut soit acheter sous le prix du marché ou garder votre résidence pendant une durée plus longue. Dans le monde des affaires, on dit souvent que tout est négociable, l’immobilier en fait partie. Quelques petites astuces peuvent donc faire la différence :

  • Repérez les biens qui sont en vente depuis plusieurs mois.
  • Créez une relation avec l’agent immobilier ou le vendeur pour influencer la négociation.
  • Montrez la qualité de votre situation financière et votre professionnalisme.

Tous ces points vont vous donner du poids dans la négociation et jouer en votre faveur.

Faire des travaux d’amélioration

Vous êtes prêts à faire des travaux ? Que ce soit un coup de peinture, de la revalorisation immobilière ou de gros travaux de rénovation, vous allez trouver des biens à la hauteur de vos compétences de bricoleur. 

Ne cherchez pas le bien parfait que tout le monde convoite ! Vous aurez trop de concurrents prêts à s’arracher le bien à n’importe quel prix. Cherchez un bien « dans son jus » et qui a le potentiel de devenir l’appartement que tout le monde veut habiter ! Vous serez en position de force, l’agent immobilier sera bien conscient que des travaux sont à réaliser et qu’il y a peu d’intéressés.

Suivant la pépite que vous avez dénichée, un simple réaménagement peut suffire à faire la différence, parfois de plus gros travaux sont à envisager. Un conseil : agissez en accord avec votre expérience en travaux de rénovation et en accord avec le standing du quartier et de votre bien. Inutile de poser du marbre au mur de votre salle de bain alors que votre bien se situe dans un quartier défavorisé. Tant qu’on vous donne des conseils, meublez votre bien avec goût et dites-vous que les meubles seront vendus avec l’appartement. C’est le coup de baguette magique, un appartement meublé permet de bien appréhender le volume des pièces, on se projette mieux dans un bien meublé et vous proposez un logement clé en main ! Ce sont ces différences qui vont vous permettre de revendre en dégageant une marge.

Enfin, si vous avez acheté à crédit la banque peut intégrer un budget travaux. Il vous suffit de faire comprendre à la banque que vous voulez embellir votre bien et donc augmenter sa valeur. En cas de défaut de paiement, la banque récupère un bien avec plus de valeur que si elle ne vous avait pas financé ces travaux : c’est donc gagnant-gagnant.

La banque peut même vous accorder un différé de crédit. Ce dernier vous permet d’obtenir votre financement, mais de ne commencer à le payer que dans quelques mois voire dans trois ans. Vous ne payez alors que les intérêts de crédit, différé partiel, voire rien du tout, différé total, et ceci pendant la période décidée. 

Avantage fiscal

Pour couronner le tout, l’administration fiscale vous fait un cadeau. En France, pour inciter les citoyens à rester propriétaires, les plus-values réalisées sur une RP, dans le but d’en racheter une, ne sont pas soumises à l’impôt sur les plus-values. En effet, en temps normal lorsque vous réalisez une plus-value immobilière l’administration fiscale vous impose à 36,2%. Tous vos efforts sont enfin récompensés, et cela sans que les impôts vous piquent une part du gâteau !

En parlant de gâteau, ne soyez pas trop gourmand… Vous pouvez changer de résidence principale régulièrement s’il y a une raison défendable : changement de lieu de travail, arrivée d’un enfant, changement de situation ou autre. L’administration fiscale ne fixe d’ailleurs pas de limite de temps avant de changer de RP : c’est du cas par cas. Pour le moment, personne n’a été inquiété pour un changement de RP au-dessus d’un an de détention. 

L’avantage s’applique même sur les résidences secondaires à certaines conditions. Si vous n’êtes pas propriétaire de votre RP et que vous ne l’avez pas été depuis au moins quatre ans. Lors de la vente de votre résidence secondaire, vous êtes également exonéré de la taxe sur les plus-values. Dans le cas où vous projetez d’acheter votre RP avec les bénéfices réalisés.

Conclusion

Acheter une résidence principale demande un certain investissement en termes de temps, de motivation et de savoir-faire. Il vous faut chercher le bien idéal avec plus ou moins de travaux (suivant votre appétence dans le domaine), le visiter, projeter la meilleure optimisation, chiffrer les travaux associés, estimer le prix de revente une fois terminé, trouver un financement, réaliser les travaux, l’aménager et enfin quand vient le temps de le vendre le proposer au meilleur prix.

C’est une fois vendu que vous pourrez calculer à quelle hauteur vos efforts ont été récompensés. Vous pouvez faire le choix de tout faire vous-même pour optimiser le coût des artisans. À notre sens, tout est histoire de compromis, entre le temps que vous souhaitez allouer au projet, votre aisance avec les activités manuelles et votre part d’anxiété liée à la gestion du projet.

Dites-vous une chose, prendre le pari de cette expérience va vous changer au plus profond de vous et vous allez en sortir grandi.

Christol Docquier

Christol Docquier

Spécialiste de l'immobilier, Chris partage son expérience pour démocratiser les meilleures pratiques de cette industrie.

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