SCPI danger : quels sont les risques d’y investir en 2024 ?
Quels sont les dangers d’investir dans une SCPI ?
Comme chaque actif financier, la SCPI comporte son lot de risques autour de votre capital à cause des différents facteurs qui peuvent influencer ce marché.
Pour rappel, une SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier est une structure d’investissement en immobilier. Ce type de placement financier n’a rien de physique, il s’agit d’un accord entre vous et une société de gestion. Vous placez vos finances personnelles dans l’entreprise, qui investit elle-même dans des biens correspondant à la stratégie patrimoniale définie initialement et validée par les autres investisseurs.
Il existe 3 grands types de SCPI : les SCPI de rendement, les SCPI fiscales et les SCPI de plus-value.
Chacune de ces SCPI permet aux investisseurs d’obtenir une contrepartie en échange de leur argent : percevoir des revenus liés à la location, bénéficier d’une réduction d’impôt ou réaliser une plus-value à la revente.
Même s’il existe des dangers communs, chacune de ces catégories, présentent aussi certains risques spécifiques du fait que leurs objectifs ne sont pas les mêmes.
On distingue 3 grands risques liés à l’investissement en SCPI :
- La perte en capital ;
- La baisse des rendements ;
- La faible liquidité.
La chute des SCPI en 2024
Depuis un an, on remarque une chute brutale des SCPI avec une baisse de 57,9 % des collectes. Certaines SCPI voient leurs prix chuter drastiquement comme Fructirégions Europe qui baisse de 25 % ou encore Elysée Pierre qui perd 14 %.
Cette baisse brutale du marché des SCPI est due à une collecte historiquement basse depuis 2018 à cause des conditions économiques actuelles, suite à l’inflation et à une politique de hausse des taux qui n’est pas favorable à ce type de placement.
Le marché immobilier a également subi un fort ralentissement en France et dans d’autres pays, avec une diminution des transactions et une pression à la baisse sur les prix des actifs immobiliers. Cela a réduit l’attractivité des SCPI, dont la performance dépend fortement de la santé du marché immobilier.
Les investisseurs, face à un environnement incertain, se sont tournés vers des placements plus liquides ou jugés plus sûrs à court terme. Les SCPI, bien qu’historiquement stables, offrent une liquidité limitée, ce qui peut dissuader certains investisseurs dans un contexte de volatilité accrue.
Les risques de pertes en capital
La perte en capital est un danger commun à tous les types de SCPI. C’est même un danger lié à l’investissement de manière générale, puisque le rendement n’existe pas sans risque, à moins de placer son argent sur certains livrets bancaires.
Le placement en SCPI est avant tout un placement immobilier. Il y a donc un risque de dévaluation des actifs immobiliers. Cela signifie que la valeur des biens immobiliers peut varier en fonction de l’évolution des marchés ou des conditions économiques.
La dévaluation des actifs immobiliers peut être causée par une baisse de la demande dans la capitale, par exemple. Les gens se tournent alors vers des villes où la qualité de vie est meilleure. Ils préfèrent investir dans du neuf et dans des villes de province.
Comme nous l’avons vu ces derniers mois également, une forte inflation et une hausse importantes des taux ont un impact direct sur le marché immobilier, avec un risque de ralentissement et une baisse des transactions, ce qui peut diminuer l’attractivité de cet actif.
De la même manière, la démocratisation du télétravail a un impact direct sur la baisse de l’utilisation des espaces de bureaux, et donc sur les rendements des SCPI spécialisées dans ce domaine.
Ainsi, lors de la revente, vous n’avez aucune garantie de récupérer l’intégralité de votre capital initial. Une baisse peut tout simplement engendrer la perte d’une partie de votre mise de départ.
La baisse des rendements
Le rendement d’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est principalement issu des loyers perçus sur les biens immobiliers détenus par la société. Chaque trimestre, ces loyers sont collectés, après déduction des charges et des frais de gestion, puis redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes proportionnels à leur nombre de parts.
Le rendement peut fluctuer en fonction de la qualité des actifs détenus, du taux d’occupation des biens, ainsi que de la gestion opérationnelle de la SCPI. À cause de cette fluctuation, en cas de crise du marché immobilier et des SCPI, le rendement risque d’être revu à la baisse pour les investisseurs à cause d’une collecte de loyer plus faible que les années précédentes.
Bon à savoirIl est important de noter que si la baisse du marché immobilier peut engendrer une perte en capital pour un investisseur en SCPI, elle peut surtout entraîner dans un premier temps une baisse des rendements.
La baisse des rendements concerne principalement les SCPI de rendement, puisque ce sont surtout elles qui versent des revenus réguliers issus des loyers. Par exemple, si une SCPI fait du rendement sur des grands espaces de bureaux et que ceux-ci ne sont plus occupés à cause du télétravail, la société ne percevra pas de loyer.
Le manque de liquidité
Lorsque l’on investit son argent, il faut toujours prendre en compte la liquidité de son actif afin de connaître une estimation sur le temps pour acheter ou vendre son actif.
De manière générale, la bourse est l’actif le plus liquide avec des achats et des ventes presque instantanées grâce à la taille gigantesque de ce marché.
Par contre, l’immobilier est souvent l’actif avec le moins de liquidités à cause de son temps de vente qui peut durer jusqu’à plusieurs années en raison de la demande, des procédures de ventes (ou d’achats) et sa localisation.
Comme les parts des SCPI sont largement investies dans l’immobilier, la liquidité de ces sociétés est peu importante. Ainsi, contrairement à des valeurs mobilières classiques, vous ne pourrez pas vendre vos parts comme bon vous semble.
De plus, il vous faudra trouver un acheteur pour vos parts. Les SCPI ne garantissent pas le rachat des parts, même si certaines proposent tout de même leur aide.
SCPI danger : comment diminuer les risques ?
Même si l’investissement dans des SCPI comporte certains dangers, rassurez-vous, il n’en reste pas moins un placement relativement sûr grâce à la stabilité historique de l’immobilier à long terme.
L’un des dangers les plus importants à prendre en compte lorsque vous souhaitez investir dans une SCPI sera la liquidité, car la vente de vos parts pourra prendre quelques jours, semaines voire mois et pourrait vous mettre en péril si vous avez besoin d’argent rapidement.
Par contre, même si le marché de l’immobilier est extrêmement sûr, il y a toujours un risque de perdre une partie ou la totalité de son capital investi à cause d’une crise majeure ou d’un problème lié à la SCPI que vous possédez.
Nous vous recommandons, pour éviter ce risque, de diversifier au maximum vos placements afin de ne pas dépendre d’une seule SCPI tout en veillant à la qualité des locataires, c’est-à-dire vérifier que les locataires payent leur loyer, ont une durée de bail importante… Vous évitez ainsi les loyers impayés ou les vacances locatives qui pourraient impacter votre rendement.
Bien évidemment, les SCPI ont bien souvent des centaines de locataires, ce qui dilue le risque. Privilégiez les SCPI diversifiées, qui investissent dans des secteurs et zones géographiques différentes.
Enfin, même si cela reste très rare, il existe toujours un possible risque de défaillance d’une SCPI. Mais cela ne devrait pas impacter concrètement votre portefeuille, puisque la responsabilité de gestion de la SCPI se verra transférée à une autre structure agréée par l’AMF.
Notre avis sur les SCPI en 2024
Selon nous, les SCPI restent un placement intéressant pour diversifier vos investissements et vos sources de revenus, malgré les perturbations qui ont lieu sur ce marché à cause des mauvaises conditions économiques actuelles.
Il ne faut pas oublier que l’immobilier reste une valeur refuge, qui résiste particulièrement bien aux problèmes économiques à long terme et qui offre des rendements intéressants aux investisseurs.
Le choix ou non d’investir dans une SCPI dépendra principalement de votre profil et de votre stratégie d’investissement, en prenant en compte les risques qui vous semblent acceptables sur votre argent.
