Investir dans une SCPI en 2023, quels sont les risques ?
Quels sont les risques liés aux SCPI ?
Investir en SCPI vise à confier son argent à une Société Civile de Placement Immobilier, pour que celle-ci investisse dans des biens immobiliers et les gère. Pour rappel, une Société Civile de Placement Immobilier, est une structure d’investissement en immobilier. Ce type de placement financier n’a rien de physique, il s’agit d’un accord entre vous et une société de gestion. Vous placez vos finances personnelles dans l’entreprise, qui investit elle-même dans des biens correspondant à la stratégie patrimoniale définie initialement et validée par les autres investisseurs.
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Chacune de ces SCPI permet aux investisseurs d’obtenir une contrepartie en échange de leur argent : percevoir des revenus liés à la location, bénéficier d’une réduction d’impôt ou réaliser une plus-value à la revente.
Même s’il existe des dangers communs, chacune de ces catégories présentent aussi certains risques spécifiques du fait que leurs objectifs ne sont pas les mêmes. On distingue 3 grands risques liés à l’investissement en SCPI :
- La perte en capital ;
- La baisse des rendements ;
- La faible liquidité.
La perte en capital
La perte en capital est un risque commun à tous les types de SCPI. C’est même un risque lié à l’investissement de manière générale, puisque le rendement n’existe pas sans risque.
Le placement en SCPI est avant tout un placement immobilier. Il y a donc un risque de dévaluation des actifs immobiliers. Cela signifie que la valeur des biens immobiliers peut varier en fonction de l’évolution des marchés.
La dévaluation des actifs immobiliers peut être causée par une baisse de la demande dans la capitale par exemple. Les gens se tournent alors vers des villes où la qualité de vie est meilleure. Ils préfèrent investir dans du neuf et dans des villes de province.
De la même manière, la démocratisation du télétravail à un impact direct sur la baisse de l’utilisation des espaces de bureaux, et donc sur les rendements des SCPI spécialisées dans ce domaine. Ainsi, lors de la revente, vous n’avez aucune garantie de récupérer l’intégralité de votre capital initial. Une baisse peut tout simplement engendrer une perte d’une partie de votre mise de départ.
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La baisse des rendements
Il est important de noter que si la baisse du marché immobilier peut engendrer une perte en capital pour un investisseur en SCPI, elle peut surtout entraîner dans un premier temps une baisse des rendements.
La baisse des rendements concerne principalement les SCPI de rendement, puisque ce sont surtout elles qui versent des revenus réguliers issus des loyers. Par exemple, si une SCPI fait du rendement sur des grands espaces de bureaux et que ceux-ci ne sont plus occupés à cause du télétravail, la société ne percevra pas de loyer.
Et si les SCPI perçoivent moins de loyers, pour une raison ou pour une autre, cela aura un impact direct sur les rendements. Toutefois, l’immobilier reste un marché stable, voire haussier, car il répond à un besoin primaire : celui de se loger.
Il n’y a pas de raison de craindre une baisse violente du marché pour le moment. En France, l’immobilier reste une valeur sûre, qui subit peu de perturbations, même lors des crises comme en 2008 ou en 2020.
La faible liquidité
Comme les parts des SCPI sont largement investies dans l’immobilier, la liquidité de ces sociétés est peu importante. Ainsi, contrairement à des valeurs mobilières classiques, vous ne pourrez pas vendre vos parts comme bon vous semble.
De plus, il vous faudra trouver un acheteur pour vos parts. Les SCPI ne garantissent pas le rachat des parts, même si certaines proposent tout de même leur aide.
Comment éviter les risques d’une SCPI ?
Même si les SCPI représentent un placement relativement sûr, il existe toujours des risques. Le risque spécifique aux SCPI est celui de la faible liquidité. Les parts ne se revendent pas aussi facilement que pour d’autres investissements et il est important d’en avoir conscience.
Bien évidemment, il n’existe pas de certitude de récupérer le capital initialement investi en SCPI. De la même manière, une baisse des rendements est toujours possible.
De manière générale, l’investissement en SCPI est soumis aux fluctuations des marchés immobiliers. C’est pourquoi il est important de diversifier votre portefeuille financier. Car même si les SCPI semblent être une belle opportunité d’investissement, il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier !
Afin de diminuer les risques vous devez veiller à la qualité des locataires, c’est-à-dire vérifier que les locataires payent leur loyer, ont une durée de bail importante etc. Vous évitez ainsi les loyers impayés ou les vacances locatives qui pourraient impacter votre rendement.
Bien évidemment, les SCPI ont bien souvent des centaines de locataires, ce qui dilue le risque. Privilégiez les SCPI diversifiées, qui investissent dans des secteurs et des zones géographiques différentes.
Enfin, même si cela reste très rare, il existe toujours un possible risque de défaillance d’une SCPI. Mais cela ne devrait pas impacter concrètement votre portefeuille, puisque la responsabilité de gestion de la SCPI se verra transférée à une autre structure agréée par l’AMF.
Pas de quoi vous inquiéter donc ! De manière générale, il est nécessaire de s’informer suffisamment avant de réaliser un investissement, quel qu’il soit. Il faut comprendre tous les tenants et les aboutissants afin d’éviter toute surprise. Pour en savoir plus, faites appel à un professionnel qui saura vous conseiller.
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