France : Pourquoi le prix de l’immobilier a explosé ?

Les causes de la hausse des prix

La flambée des prix est causée par divers facteurs qui ont fortement influencé son évolution comme :

• Les taux directeurs
• La spéculation et les maisons secondaires
• L’impression monétaire

Les taux directeurs

Les taux des crédits immobiliers en baisse jusqu’en 2022, atteignent un niveau historiquement bas avoisinant les 1%, comme nous montre le graphique ci-dessous, ont entraîné une hausse de la demande et une offre insuffisante, ce qui a permis une augmentation des prix de l’immobilier dans tout le pays.

La spéculation et les maisons secondaires

L’évolution des prix de l’immobilier ne peut être attribuée uniquement aux taux d’emprunt. D’autres facteurs, comme la spéculation et les investisseurs qui cherchent à réaliser des plus-values via l’achat-revente ou la location, entraînent une augmentation de la demande qui n’est pas toujours suivie par l’offre présente. De même, les résidences secondaires qui immobilisent des biens diminuent l’offre disponible sur certains marchés, créant ainsi un déséquilibre qui contribue à la hausse des prix.

L’impression monétaire

La création monétaire pourrait également avoir un impact significatif sur l’évolution des prix de l’immobilier, en raison de l’augmentation de la masse monétaire depuis les années 2000, comme le montre clairement le graphique ci-dessous :

Source : Elucid

En injectant une quantité importante de liquidités dans l’économie, La demande a évolué proportionnellement à l’augmentation du pouvoir d’achat des investisseurs et des particuliers. Cette situation a mécaniquement fait grimper les prix avec le temps.

Bien que cette explication soit controversée, il convient de noter que certains arguments sont en défaveur de cette théorie. En effet, si l’on regarde l’évolution des prix de l’immobilier en France entre 1998 et 2008, ceux-ci ont connu une évolution de +170% à une époque où l’impression monétaire était moins répandue qu’aujourd’hui. Ainsi, même si l’injection de liquidités dans l’économie peut avoir un impact, elle ne peut être tenue entièrement responsable de cette flambée des prix.

La question que beaucoup se posent sur cette hausse qui dure depuis des années est la perspective future de cet actif.

L’immobilier va-t-il continuer sa hausse indéfiniment ?

Certains facteurs pourraient causer une chute inattendue des prix. Par exemple, le ralentissement de la demande suite à l’augmentation des taux d’intérêts depuis 2022, qui limite l’accès au crédit pour les particuliers et les investisseurs, aurait la possibilité de faire baisser les prix rapidement étant donné que les vendeurs ne trouveraient plus d’acquéreur. Les taxes foncières en forte augmentation ainsi que les barrières à l’achat pour les passoires thermiques depuis l’année dernière sont également des facteurs qui ne doivent pas être négligés.

La situation des prix de l’immobilier à l’étranger

Il est impossible de parler d’immobilier sans analyser l’un des plus grands marchés au monde, les États-Unis. Depuis plus de 10 ans, les prix de l’immobilier n’ont cessé d’exploser à la hausse comme nous le montre le graphique ci-dessus porté par une impression monétaire et surtout des facilités d’accès au crédit avec des taux très avantageux. Mais depuis fin 2022 le marché immobilier aux États-Unis ne cesse de plonger suite aux taux historiquement hauts sur les crédits qui a causé une chute de la demande.

Source : Fred

La situation en Chine est également sur un retournement. Le marché de l’immobilier a connu une croissance ininterrompue pendant 30 ans avant de s’effondrer. Les autorités chinoises ont décidé de restreindre l’accès au crédit pour les sociétés immobilières, suite à l’endettement excessif des promoteurs immobiliers qui atteignait des sommets. Evergrande, l’ex-numéro un de l’immobilier en Chine, a accumulé jusqu’à 300 milliards de dollars de dette. Cette situation financière critique, ajoutée aux mesures restrictives imposées aux promoteurs, a entraîné l’arrêt de chantiers et des retards de livraison, affectant la population qui avait déjà acheté des biens. En conséquence, une vague de crédits impayés a vu le jour, contribuant à la chute du marché immobilier chinois.

En définitive, l’accessibilité au crédit à des taux exceptionnellement bas et l’augmentation de la masse monétaire ont largement contribué à la hausse des prix de l’immobilier ces dernières années. Cependant, les perspectives à court terme ne sont pas favorables avec la hausse des taux directeurs et la baisse de la demande, nous pourrions voir un retournement de tendance dans les mois à venir.

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